Z roku na rok nowo budowane mieszkanie od dewelopera jest coraz mniejsze. Na przestrzeni 15 lat jego wielkość zmalała o ponad 15 proc. W efekcie nieruchomość mieszkalna z rynku pierwotnego stała się mniejsza od lokali dostarczanych przez spółdzielnie, zakłady pracy i TBS-y.
Budowane przed deweloperów mieszkania są coraz mniejsze. Na przestrzeni 15 lat średnia powierzchnia lokalu oddanego do użytkowania przez te wyspecjalizowane firmy zmniejszyła się o przeszło 15 proc., tj. ponad 9 mkw.
Średnia powierzchnia mieszkania od dewelopera i w innych formach budownictwa
Wg danych GUS-u oddane do użytkowania w 2024 mieszkanie od dewelopera miało przeciętnie 51,5 mkw. To o 0,4 mkw. (-0,8 proc.) mniej niż rok wcześniej. Dla porównania dekadę wcześniej średnia wielkość takiego lokalu wynosiła 54,8 mkw., w 2009 – 60,8 mkw.
Trend zmniejszania nowo budowanych mieszkań deweloperskich trwa więc od dłuższego czasu. W ostatnich 15 latach wyłomem w tej tendencji był tylko rok 2017 [zobacz wykres].
Proces jest wypadkową dwóch czynników. Pierwszy to organizowanie w nowych lokalach mniejszej liczby pokoi. Drugi – projektowanie pozostałych izb na mniejszej powierzchni.
– W 2/3 ta zmiana wynika z faktu, że statystyczne nowe mieszkanie składa się z mniejszej liczby izb (pokoi). Reszta to efekt tego, że zmalała średnia wielkość izb (pokoi), z których składa się mieszkanie deweloperskie – tłumaczy analityk HREIT Bartosz Turek.
Dla porównania wybudowane w 2024 mieszkanie:
- spółdzielcze miało 51,8 mkw. (o 5 proc. więcej niż rok wcześniej),
- na wynajem (PRS) – 57,2 mkw. (+8,3 proc.),
- komunalne – 43,7 mkw. (-0,2 proc.),
- w ramach budownictwa społecznego (TBS, SIM) – 52,5 mkw. (+6,5 proc.),
- zakładowe – 66,5 mkw. (-0,9 proc.).
Statystycznie kurczy się nie tylko mieszkanie, ale również wznoszony przez dewelopera dom. W tym przypadku zmiana jest jeszcze bardziej widoczna.
O ile pod koniec I dekady obecnego wieku taki budynek miał niespełna 137 mkw. powierzchni, tak w 2004 – już mniej niż 99 mkw. Zatem zmniejszył się o 28 proc. – dwukrotnie bardziej niż lokal w obiekcie wielorodzinnym.
Większy popyt na mniejsze mieszkanie od dewelopera
Dlaczego mieszkanie od dewelopera staje się coraz bardziej kompaktowe? Generalnie przyczyny są dwie.
Pierwsza to wzrost cen nieruchomości. Coraz wyższe ceny mieszkań, coraz większe koszty budowy oraz utrzymania sprawiają, że dostawcy dostosowują produkt do możliwości nabywczych kupujących. Wiedzą, że dzięki temu znajdą więcej nabywców niż na większe lokale. W dodatku na mniejszych mieszkaniach mogą lepiej zarobić ze względu na większą marżę.
– Liczba sprzedanych mieszkań o mniejszym metrażu rosła w ostatnich latach znacznie szybciej niż tych bardziej przestronnych – zauważa Bartosz Turek. Podaje dane GUS-u:
– W 2010 urząd zarejestrował ponad 23 tysiące transakcji mieszkaniami mniejszymi i niewiele ponad 12 tysięcy zakupów większych mieszkań od deweloperów. W 2023 mniejszych mieszkań sprzedano prawie 74 tysiące, a większych o prawie połowę mniej – mówi analityk. – Zatem pomiędzy rokiem 2010 i 2023 liczba sprzedanych lokali o powierzchni do 60 mkw. wzrosła o ponad 50 tys. sztuk, a transakcji tymi o większym metrażu przybyło niecałe 25 tys. szt. – dodaje.
Metraż mieszkań deweloperskich a liczebność gospodarstw domowych
Drugim powodem budowania przez deweloperów coraz mniejszych mieszkań jest zmniejszanie się wielkości gospodarstw domowych. W 2009 przeciętna rodzina składała się z 2,9 osoby, obecnie – 2,4. Kupujący, mając na uwadze swoje możliwości finansowe, potrzebują więc mniejszej powierzchni.
Kurczenie się powierzchni mieszkań deweloperskich ma też pozytywny skutek. Otóż powoduje to poprawę warunków mieszkaniowych ludzi w nich żyjących.
Na każdego członka rodziny przypada bowiem coraz większa powierzchnia. W ciągu 15 lat statystyczny domownik „zyskał” 0,5 mkw. przestrzeni. Jednak ta poprawa jest efektem tego, że tempo kurczenia się rodzin jest jeszcze szybsze niż mieszkań od deweloperów.
Należy jednak dodać, że mimo to wciąż plasujemy się dużo poniżej średniej unijnej w średniej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającej na jedną osobę.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz