Do tej dość skomplikowanej transakcji, którą wielu zawiera raz w życiu, warto się przygotować. Niewiedza i brak rozwagi mogą być źródłem poważnych problemów, z którymi będziemy borykać się latami.

Bez względu na to, czy mieszkanie kupujemy za gotówkę, czy za kredyt hipoteczny, dla większości z nas jest to transakcja życia. Skalę trudności przedsięwzięcia zwiększają związane z nim formalności i dość skomplikowana natura. Konsekwencje ewentualnych niedopatrzeń czy niewiedzy mogą być poważne i ciążyć na nas latami.

To wszystko sprawia, że czujemy się niepewnie, podpisując umowę. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Nieuczciwi sprzedający lokal mieszkalny

Wciąż więcej transakcji zawieranych jest na tym drugim. Na co więc zwrócić uwagę, kupując używane mieszkanie, by uniknąć późniejszych kłopotów i rozczarowań?

Zdarzają się sytuacje, że ktoś podszywa się pod właściciela lokalu albo próbuje sprzedać nieruchomość, do której nie ma praw. Jak się przed tym ustrzec?

Należy sprawdzić, czy zbywający jest tym, za kogo się podaje, i czy ma prawo rozporządzać mieszkaniem. Poprośmy go o:

• akt notarialny (np. umowa kupna, darowizny, potwierdzenie nabycia spadku),
• numer księgi wieczystej nieruchomości – dzięki temu będziemy mogli zweryfikować właściciela (oraz sam lokal) w internetowym serwisie ksiąg wieczystych (EKW) prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Wciąż jeszcze nie wszystkie mieszkania mają założone księgi wieczyste. Najlepiej, gdyby tę kwestię załatwił właściciel lokalu przed zawarciem umowy.

Niechciani lokatorzy w mieszkaniu

W momencie zawierania transakcji w mieszkaniu nikt nie powinien być zameldowany (datę opuszczenia lokalu można sprecyzować w akcie notarialnym). Nieruchomość nie może być też obciążona służebnością osobistą. To ostatnie prawo przypisane jest bowiem do lokalu, a nie do właściciela, zatem konieczność jego respektowania przechodzi na kupującego.

Załóżmy, że nabywamy lokal od zbywającego, który otrzymał mieszkanie tytułem darowizny od swojej matki. Jeśli kobiecie przysługuje służebność osobista względem obiektu, będzie mogła w nim mieszkać do śmierci, mimo sprzedaży nieruchomości (po jej śmierci uprawnienie może przejść na jeszcze inną osobę). Rozwiązaniem jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej na wniosek matki sprzedającego lub osoby przez nią upoważnionej.

Pamiętaj!

1. Obciążenie służebnością można sprawdzić w księdze wieczystej.
2. Poprosić sprzedającego o przedłożenie zaświadczeń z urzędu gminy o braku zameldowania
3. Zawrzeć w umowie oświadczenie sprzedającego, że obiekt nie jest obciążony prawami osób trzecich, np. prawem służebności, hipoteką, prawem dożywocia. W dokumencie można też umieścić oświadczenie tych osób o zrzeknięciu się wspomnianych praw ograniczających swobodę korzystania z nieruchomości.

Ukryte zadłużenie nieruchomości

Ludzie sprzedają mieszkania z długami. Gorzej, gdy nie wie o nich kupujący. Jak się przed tym bronić?

1. Sprawdźmy księgę wieczystą pod kątem obciążenia hipoteką (dział IV)
2. Poprośmy sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości z czynszem
3. Poprośmy go o takie zaświadczenie od dostawców mediów

Przedpłata za mieszkanie: zaliczka – do zwrotu, a zadatek przepada

Zaliczka nie pełni funkcji gwarancyjnej i w razie fiaska transakcji musi zostać zwrócona przez sprzedającego.

Inaczej jest z zadatkiem. Jego wpłacenie wiąże się z obowiązkiem zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Jeśli do tego nie dojdzie, zadatek przepada (jeśli z porozumienia wycofają się kupujący) lub musi zostać zwrócony w podwójnej wysokości (gdy rozmyśla się zbywający).

Eksperci radzą też zawierać umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. Minus jest tego taki, że takie porozumienie zwiększa koszty (notariusz). Za zawarciem przedwstępnej umowy notarialnej przemawia większe bezpieczeństwo, tj. pewność co do zawarcia finalnej umowy. W przeciwnym razie w sądzie możemy domagać się od drugiej strony podpisania umowy przyrzeczonej lub rekompensaty za odstąpienie od tego przyrzeczenia.

Stan techniczny mieszkania

Każde mieszkanie warto oglądać z fachowcem. W szczególności dotyczy to starszych lokali. W przypadku mieszkań w wielkiej płycie można być pewnym konieczności wymiany instalacji elektrycznej. Pamiętajmy też, że ściany i podłogi w takich obiektach nie są idealnie równe…

Zaniżona cena nieruchomości

Jeśli oczekiwania zbywającego mocno odbiegają od średniej rynkowej, jest to podejrzane. Warto wtedy gruntownie sprawdzić stan prawny i techniczny takiego obiektu.

Okazyjna cena lokalu może również wynikać z tego, że sprzedający zna plany zagospodarowania przestrzennego i wie, co w niedalekiej przyszłości może powstać w najbliższej okolicy. Udajmy się do urzędu gminy i poprośmy o udostępnienie takiego dokumentu. Określa on przeznaczenie poszczególnych terenów.

---

Maciej Kusznierewicz