Z danych NBP wynika, że kredyty hipoteczne są najtańsze na początku i w połowie roku, natomiast ceny transakcyjne nieruchomości – w jego końcówce (IV kwartał). Odpowiedni timing może przynieść nabywcy minimum kilka tysięcy złotych oszczędności.

W skali makro średnie ceny nieruchomości podlegają trendom. W ostatnich latach jest to kurs wznoszący, co wynika m.in. z rosnących kosztów budowy (grunty, pensje, materiały).

Podobnym zależnościom podlega oprocentowanie kredytów hipotecznych, na które prócz wskaźnika WIBOR rzutuje także marża. W okresie prosperity gospodarczej banki ją zwiększają.

Koniec roku sprzyja negocjującym cenę mieszkania

Mimo to w ciągu roku oba parametry ulegają wahaniom. Potwierdzają to dane NBP z ostatnich 10 lat, które przeanalizował Open Finance. Pośrednik wziął pod lupę średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w Warszawie w poszczególnych kwartałach oraz przeciętną marżę naliczaną przez kredytodawców w kolejnych miesiącach lat 2008-2017.

Z analizy wynika, że w tym okresie w stolicy za mieszkania najwięcej płacono w III kwartałach każdego roku. Z kolei najtaniej było w IV kwartałach. Statystycznie różnica wynosi 112 zł za każdy metr. Dlaczego tak się dzieje?

– W końcówce roku banki i deweloperzy uatrakcyjniają ofertę, by zmaksymalizować sprzedaż i jako firmy giełdowe móc pochwalić się dobrymi wynikami przed akcjonariuszami – tłumaczy Bartosz Turek z Open Finance.

Zastrzega jednak, żeby w pertraktacjach nie koncentrować się wyłącznie na stawce za jednostkę powierzchni lokalu mieszkalnego. – Znacznie łatwiej jest wynegocjować np. niższą cenę miejsca postojowego (ze względów podatkowych), darmowy ogródek lub niższą cenę pakietu wykończeniowego – radzi.

Marże kredytów hipotecznych maleją wiosną

Pod koniec roku spadają też marże kredytów mieszkaniowych. Lecz w związku z przewlekłymi formalnościami umowy zawierane są dopiero po kilku tygodniach, co widać w statystykach dopiero w styczniu i lutym.

Starania o kredyt hipoteczny warto też rozpocząć wiosną, tj. w II kwartale. Historia pokazuje, że w latach 2008-17 najniższe marże przyznawano w maju i czerwcu. Generalnie I połowa roku jest lepszym okresem do zawierania umów o finansowanie hipoteczne.

Ile można ugrać na takiej strategii? – Oszczędności nie będą powalające, ale obniżenie marży kredytowej o 5-10 punktów bazowych oznacza, że przez 30 lat odsetki od kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł będą łącznie niższe o 3-6 tys. zł – mówi Turek.

---

Maciej Kusznierewicz