W I połowie 2021 właściciela zmieniły nieruchomości komercyjne w Polsce warte 2 mld EUR. To wyraźnie mniej niż rok temu. Od lat na niskim poziomie pozostaje udział w transakcjach inwestorów krajowych. Zdaniem ekspertów mogą te zmienić fundusze typu REIT. Jednak prace nad nimi wciąż się przeciągają.
Firma doradcza CBRE podsumowała I półrocze na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. Chodzi o obiekty logistyczne, przemysłowe, handlowe i biura.
Popyt na obiekty logistyczno-przemysłowe i biura
Z danych wynika, że od stycznia do czerwca inwestorzy nabyli nieruchomości komercyjne w Polsce warte 2 mld EUR. To nie tylko o 1/3 mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, ale też najmniej od kilku lat.
Natomiast na zbliżonym do średniej długookresowej poziomie utrzymała się liczba zwartych transakcji. Było ich 62, z tego osiem miało charakter portfelowy (zakup dłużnych lub udziałowych papierów wartościowych).
Najwięcej środków (870 mln EUR) wydano na magazyny i fabryki. W tym segmencie najwięcej umów dotyczyło obiektów zlokalizowanych w Polsce Centralnej.
Na drugim miejscu uplasowały się inwestycje w biura (790 mln EUR). Dominowały transakcje na rynku warszawskim.
Zdecydowanie mniejszy wolumen (290 mln EUR) zanotowano w segmencie obiektów handlowych. Kupowano przede wszystkim parki handlowe i supermarkety. Część transakcji dotyczyła centrów handlowych I generacji. Chodzi o sklepy sieci Tesco, która zakończyła działalność operacyjną w naszym kraju.
Kto kupuje nieruchomości komercyjne w Polsce
W I połowie 2021 wśród podmiotów kupujących nieruchomości komercyjne w Polsce dominowały instytucje zagraniczne – głównie z Europy (zwłaszcza Niemcy, Wielka Brytania, Szwajcaria). Firmy ze Starego Kontynentu zainwestowały w sumie ponad połowę (1,12 mld EUR) środków, jakie napłynęły w tym czasie na rynek. Te pochodzące z Ameryki Północnej wyłożyły 1/5 kapitału.
Natomiast rodzimi nabywcy wygenerowali 4 proc. wolumenu transakcyjnego. W ujęciu nominalnym było to więc 80 mln euro.
Eksperci CBRE zwracają uwagę, że tak dzieje się od lat. Nieruchomości komercyjne w Polsce kupują głównie inwestorzy zagraniczni. Dlaczego tak się dzieje? Wyjaśnienia mogą być przynajmniej dwa.
Po pierwsze, zlokalizowane nad Wisłą magazyny czy parki handlowe są dla podmiotów z Europy Zachodniej relatywnie tanie. W kontekście dużego rynku wewnętrznego, mocnego przemysłu i dynamicznie rozwijającego się segmentu e-commerce stwarza to perspektywy na atrakcyjne stopy zwrotu z wynajmu. W II kw. wahały się one od 4,6 do 5,75 procent w zależności od segmentu.
Po drugie, brakuje u nas przepisów wspierających lokalnych inwestorów. Chodzi o takie narzędzia jak np. fundusze REIT (Real Estate Investment Trust), dzięki którym nawet osoby indywidualne mogłyby bezpiecznie ulokować kapitał w nieruchomości na wynajem.
Prace nad ustawą o FINN-ach (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości) trwają od kilku lat i wciąż się przeciągają. Ostatnie plany mówiły o przygotowaniu projektu aktu prawnego do końca roku. Jednak zmiany w rządzie (wyjście z koalicji Porozumienia Jarosława Gowina) sprawiły, że termin ten może nie zostać dotrzymany.
REIT-y zagospodarują kapitał inwestycyjny Polaków
Z doświadczeń sąsiednich krajów wynika, że utworzenie REIT-ów sprzyja zwiększeniu aktywności rodzimych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Świetnym przykładem są Czechy.
Przed 2013 r. udział tamtejszych podmiotów w zakupach obiektów magazynowo-przemysłowych, biur i obiektów handlowych był porównywalny z tym w Polsce. Od tamtej pory systematycznie rośnie. Średnia za lata 2016-2020 wynosi już 21 proc.
Jeszcze aktywniejsi są krajowi inwestorzy w państwach, w których REIT-y funkcjonują od dawna. W Niemczech ich udział w obrotach wynosi 55 proc., we Francji – 62 proc. W Skandynawii oscyluje wokół 80 proc.
– Pieniędzy i chęci naszym rodakom nie brakuje, czego dowodzi obecna hossa mieszkaniowa. Odpowiednie regulacje pozwoliłyby na zdywersyfikowanie kapitału inwestycyjnego i wpłynęłyby korzystnie na wiele aspektów gospodarki – mówi „Pulsowi Biznesu” Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz