Niższe stopy procentowe ulżą obecnym kredytobiorcom, ale nie muszą ułatwić dostępu do nowego finansowania. Banki zaostrzają bowiem politykę przyznawania środków, w tym podnoszą minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym.
Na przestrzeni ostatniego miesiąca Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie obniżyła stopy procentowe. Za każdym razem cięcie miało wartość 50 punktów bazowych (0,5 pkt proc.). W efekcie główna stopa procentowa (referencyjna) wynosi dziś 0,5 proc., czyli trzy razy mniej niż na początku marca. Oczywiście to najniższy poziom w historii.
Koronawirus obniża koszty kredytu
RPP zdecydowała się na taki ruch, by wspomóc słabnącą gospodarkę. Koronawirus doprowadził do znacznego ograniczenia lub wstrzymania działalności przez wiele firm z różnych branż, zwłaszcza usług.
Przedsiębiorstwa tracą płynność, a ludzie – pracę. Jednak wszyscy muszą obsługiwać bieżące zobowiązania, choć mogą starać się o wakacje kredytowe. Tyle że prędzej czy później raty i tak trzeba będzie regulować.
Powszechne są prognozy o pierwszej po 1989 r. recesji. Przewidywania te różnią się tylko skalą załamania aktywności gospodarczej. Podobnie jest ze spodziewaną stopą bezrobocia, która w najlepszym przypadku ma wynieść 10 proc., czyli dwa razy więcej niż dziś.
Obniżka ceny pieniądza, która przekłada się na wysokość rat, ma ulżyć kredytobiorcom w obciążeniach. Ma też ułatwić podejmowanie decyzji o inwestycjach po zniesieniu obostrzeń przez rząd. Pośrednio stopy procentowe wpływają bowiem na wysokość WIBOR-u, który obok marży banku stanowi składową oprocentowania kredytu mieszkaniowego i firmowego.
Banki podnoszą minimalny wkład własny nawet do 40%
Teoretycznie im tańszy kredyt, tym większa powinna być jego dostępność. W praktyce nie musi tak być, gdyż na decyzję o przyznaniu finansowania wpływa wiele czynników. To m.in. sytuacja finansowa klienta i otoczenie makroekonomiczne, czyli poziom bezrobocia, inflacja, tempo PKB, nastroje konsumentów i przedsiębiorstw.
Wywołane koronawirusem pogorszenie perspektyw rodzimej gospodarki i niepewność odnośnie skutków tzw. lockdownu sprawiły, że w ostatnich dniach kilka instytucji podwyższyło minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym.
Jako pierwszy zrobił to PKO BP. Od 1 kwietnia oczekuje on co najmniej 20-proc. udziału klienta w pokryciu ceny nieruchomości. Tym samym stosuje podejście zalecane przez KNF w znowelizowanej w 2013 r. rekomendacji S.
– Na bieżąco analizujemy sytuację dotyczącą epidemii, jej wpływu na produkty i procesy bankowe oraz klientów. W dłuższej perspektywie trudno jest oszacować sytuację gospodarczą w kraju, a w konsekwencji – sytuację finansową klientów. Duża niepewność występuje też na rynku nieruchomości. Dlatego zdecydowaliśmy się na zmianę polityki kredytowej zmierzającą do ograniczenia potencjalnego ryzyka – wyjaśnia Iwona Radomska z PKO BP. – Chcemy uchronić klientów przed nadmiernym zadłużeniem. Fakt obowiązywania dziś rekordowo niskich stóp procentowych stwarza realne ryzyko ich wzrostu, co skutkować będzie zwiększeniem wysokości raty kredytowej – zaznacza.
W ślad za liderem rynku finansowania zakupu domów i mieszkań poszły ING Bank Śląski, BOŚ oraz Pekao Bank Hipoteczny. W tym pierwszym minimalny wkład własny wzrósł z 20 do 30 proc. wartości nieruchomości. Dwa pozostałe oczekują, że wnioskodawca wyłoży teraz min. 20 proc. kosztów (do tej pory – 10 proc.). Przy czym BOŚ przejściowo wymaga aż 40 proc.
Wszędzie tłumaczenie jest jedno. Chodzi o wzrost ryzyka spowodowanego trudnymi do oszacowania negatywnymi skutki epidemii na branżę nieruchomości i sytuację finansową klientów.
– Podnosząc minimalny wkład własny, dbamy nie tylko o ryzyko banku, ale również o ryzyko klientów, którzy zdecydują się teraz na zakup mieszkań – tłumaczą przedstawiciele BOS-iu.
Trudniej o kredyt mieszkaniowy
Niewykluczone, że wkrótce identyczne decyzje podejmą inne podmioty. Ale nie jest to przesądzone. Z naszej ankiety wynika, że podejścia w tym zakresie nie zmienią: mBank (10 proc.), Alior Bank (10 proc.) i BNP Paribas (20 proc.).
Na razie słychać o tym, że banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, np. nie akceptują dochodów z działalności gospodarczej z sektorów najbardziej dotkniętych skutkami epidemii. Podobnie dzieje się z dochodami z umów cywilnoprawnych. W efekcie bardziej rygorystycznie liczona jest zdolność kredytowa.
Ponadto banki podnoszą marże oraz koszty pozaodsetkowe, czyli opłaty, prowizje i ubezpieczenia wymagane przy kredycie hipotecznym. W ten sposób próbują przeciwdziałać spadkom dochodów spowodowanym przez obniżki stóp.
Szacuje się, że redukcja kosztów pieniądza będzie je kosztować co najmniej 10 proc. ubiegłorocznego zysku netto. W przypadku PKO BP będzie to więc 400 mln zł. Jednak, jak wyliczają analitycy mBanku, taki Citi Handlowy może zarobić nawet 19 proc. mniej niż w ubiegłym roku, czyli 389 mln zł zamiast 480 mln zł.
Niższe stopy procentowe w pewnym stopniu ulżą obecnym kredytobiorcom. Jednak ci, którzy dopiero starają się o kredyt mieszkaniowy, będą zmuszeni odkładać dłużej. Bardziej rygorystyczna polityka banków i niepewna sytuacja na rynku pracy może nie tylko utrudnić, ale nawet odwieść ich od zamiaru realizacji planów o własnym lokum.
Minimalny wkład własny przy kredycie mieszkaniowym w 2020 roku
| Bank | Wkład własny [proc.] |
| Alior Bank | 10% |
| BPS | 10% |
| Bank Millennium | 10% |
| Bank Pekao | 10% |
| mBank | 10% |
| Santander | 10% (dla stałych klientów) |
| Credit Agricole | 10% (dla stałych klientów) |
| Citi Handlowy | 20% |
| PKO BP | 10% |
| PKO Bank Hipoteczny | 20% |
| BNP Paribas | 20% |
| Bank Pocztowy | 20% |
| Pekao Bank Hipoteczny | 20% |
| ING Bank Śląski | 20% |
| BOŚ | 10% |
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz