Od 1 stycznia br. nabywca zaciągający kredyt hipoteczny musi ze swoich środków włożyć 1/5 wartości nieruchomości. Nie musi to być wyłącznie gotówka. W dodatku niektóre banki wciąż akceptują niższy wkład własny.
Z Nowy Rokiem weszły w życie nowe wymogi dotyczące wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Zgodnie z rekomendacją S osoby kupujące mieszkanie czy dom powinny dysponować przynajmniej 20 proc. ceny nieruchomości. To docelowy pułap ustanowiony przez KNF w 2013 r. w trosce o dobro uczestników rynku. Systematycznie rósł on z poziomu 5 proc. W ostatnim roku było to 15 proc.
Wkład własny to nie tylko gotówka
Na pierwszy rzut oka konieczność wyłożenia 1/5 wartości lokalu już na etapie zawierania umowy kredytowej może przerazić osoby przymierzające się do zakupu mieszkania. W praktyce nowe zalecenia nadzoru nie są aż takie straszne. Dlaczego?
Wciąż absolutnym minimum pozostaje 10 proc. wartości nieruchomości, natomiast brakującą część wkładu własnego (pozostałe 10 proc.) można zastąpić innym zabezpieczeniem. W dodatku wkład własny nie zawsze musi być gotówką, ale wiele zależy tu od podejścia danego banku. Nie wszystkie wskazane niżej instrumenty i nie przez każdą instytucję są akceptowane.
Inne niż gotówka formy wkładu własnego:
- środki pieniężne zdeponowane na rachunkach bankowych, w tym na IKE oraz IKZE (blokada),
- udokumentowane oszczędności (w tym akcje, obligacje, jednostki uczestnictwa TFI) – pod warunkiem, że zostaną sprzedane i docelowo przeznaczone na sfinansowanie kredytowanej inwestycji,
- premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej,
- dofinansowanie z programu „Mieszkanie dla młodych”,
- wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu, np. zaliczki, wpłaty na rachunek dewelopera lub sprzedającego (wymagane: zaświadczenie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – w przypadku rynku pierwotnego, oryginał dowodów wpłat na rachunek zbywcy – w przypadku rynku wtórnego),
- wartość rynkowa działki, na której chcemy postawić dom – w przypadku kredytu budowlanego,
- poniesione koszty budowy (udokumentowane),
- wartość wykonanych robót budowlanych (udokumentowana),
- zakupione materiały budowlane (udokumentowane),
- koszty przygotowania inwestycji (udokumentowane), np. uzbrojenie działki,
- wartość lub określony procent wartości innej posiadanej nieruchomości [Uwaga! Część banków (Santander, Millennium, Eurobank) może wymagać jej zbycia i przeznaczenia wpływów na kredytowaną nieruchomość, a niektóre (ING, Credit Agricole) uznają ten wariant tylko jako uzupełnienie wkładu, a nie jego główną postać].
Niższy wkład własny nadal dostępny
Nie wszystkie instytucje oferują kredyt hipoteczny z obniżonym, tj. 10-proc. wkładem własnym. Obecnie taką możliwość przewiduje 10 banków:
- PKO BP,
- Bank Pekao,
- Santander Bank,
- mBank,
- Bank Millennium,
- Citi Handlowy (od września 2017 r.)
- Alior Bank,
- BPS,
- BOŚ,
- Eurobank (od maja 2017 r.).
Uwaga! Niższe wymagania dotyczące wkładu własnego mają swoją cenę. W zamian klient musi płacić wyższą marżę (różnica
może sięgnąć nawet 1 pkt proc.) albo wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i opłacać je do momentu osiągnięcia pułapu 80 proc. LtV. Średnio jest to 20-30 zł miesięcznie na każde pożyczone 100 tys. zł.
Część instytucji kredytuje to ubezpieczenie, czyli dolicza do raty, ale niektóre wymagają uiszczania go z góry. Koniec końców klient ponosi zatem wyższe koszty kredytu mieszkaniowego w porównaniu do sytuacji, w której przedstawiłby wymagany wkład własny.
Paradoks wysokiego wkładu własnego
Dla kredytodawcy wysoki wkład własny oznacza niższe ryzyko kredytowe, a to z kolei pozwala mu na bardziej ulgowe traktowanie kredytobiorcy. Konieczność zapewnienia własnych środków przez klienta podczas zawierania transakcji stabilizuje też rynek nieruchomości.
– Gdyby banki nie wymagałyby wkładu własnego, najpewniej ceny mieszkań w Polsce wyraźnie by wzrosły. Jest to szczególnie żywa obawa w otoczeniu niskiego kosztu kredytu nad Wisłą – uważa Bartosz Turek, analityk Open Finance. Jego zdaniem ceny nieruchomości byłyby wyższe o 20-40 proc.
Ekonomista zauważa przy tym pewien paradoks, do jakiego dochodzi w polskich realiach gospodarczych. W związku z podwyższeniem wymagań dotyczących wkładu własnego spora część młodych klientów będzie mieć trudności z zaciągnięciem kredytu i zakupem własnego lokum. Jednak brak tych obostrzeń sprawiłby, że mieszkania byłyby jeszcze bardziej poza ich zasięgiem.
Warto zgromadzić wymagany wkład własny nie tylko z powodu niższych kosztów, ale też z uwagi na dostęp do szerszej oferty. Kredyty na poziomie 80 proc. LtV oferuje niemal każdy bank detaliczny. Dzięki większej konkurencji klient może wybierać w atrakcyjniejszych warunkach.
Jednak kredytobiorcy nie zawsze opłaca się gromadzić wkład własny ponad ten przepisowy. Jak wynika z ustaleń Bankier.pl, który badał oferty dla kredytów z 40- i 80-proc. LtV, nie wszystkie banki „nagradzają” wówczas wnioskodawcę niższą marżą. Mało tego, niektóre mogą nawet „ukarać” go wyższą marżą.
Odsetek kredytów z minimalnym wkładem (20 proc. i mniejszym) sukcesywnie maleje. W II kw. 2016 r. wyniósł on 42 proc. W stosunku poprzedniego kwartału 2016 r. i analogicznego okresu 2015 r. udział ten spadł o prawie 5 pp.
W dłuższym horyzoncie spadek jest jeszcze bardziej widoczny. Przykładowo: w II kw. 2012 r. kredyty hipoteczne z LtV równym i większym niż 80 proc. stanowiły połowę wszystkich udzielonych.
Z wysokością wkładu własnego równamy do Europy
Na tle Unii Europejskiej polskie regulacje dotyczące wkładu własnego nie są wyjątkiem. Obowiązkowy wkład własny na poziomie min. 20 proc. wymagany jest w zdecydowanej większości państw członkowskich.
Niższy obowiązuje w 10 krajach, ale poza Polską jeszcze tylko dwa przewidują obniżenie wymagań w razie przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń transakcji. W sześciu krajach nabywca musi mieć w gotówce więcej niż 1/5 ceny mieszkania. Następne trzy stawiają takie wymogi, gdy dany klient chce za pieniądze z kredytu kupić swoje kolejne nieruchomości.
Wkład własny w krajach Unii Europejskiej
|
Kraj |
Wymagany wkład własny [%] |
|
Austria |
30* |
|
Belgia |
25 |
|
Bułgaria |
30 |
|
Chorwacja |
20 |
|
Cypr |
20 |
|
Czechy |
10 |
|
Dania |
20 (rynek wtórny) 40 (rynek pierwotny) |
|
Estonia |
15 |
|
Finlandia |
10 |
|
Francja |
20 |
|
Grecja |
20 |
|
Hiszpania |
20 (pierwszy lokal) 30 (kolejne nieruchomości) |
|
Holandia |
0 |
|
Irlandia |
30 (kolejne nieruchomości) |
|
Litwa |
20 |
|
Luksemburg |
15 |
|
Łotwa |
5 (pierwszy lokal) 10 |
|
Malta |
30 |
|
Niemcy |
20 |
|
Portugalia |
20 |
|
Rumunia |
15 |
|
Słowacja |
15 |
|
Słowenia |
30 |
|
Szwecja |
15 |
|
Węgry |
20 (forint) 50 (euro) 65 (frank szwajcarski) |
|
Wielka Brytania |
25* |
|
Włochy |
20 |
Źródło: Obiektywne Finanse i Open Finance.
* – możliwe jest uzyskanie kredytu z wyższym LtV przy przedstawieniu dodatkowych zabezpieczeń, np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz