Inwestowanie w mieszkania na wynajem za pieniądze pożyczone z banku to domena ponad 50 tys. osób. Działają one głównie w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Średnio każda z nich zadłużona jest na ponad 408 tys. zł.
W czasach niemal zerowych stóp procentowych (0,1 proc.), niewiele wyższego oprocentowania depozytów bankowych (średnio ok. 0,6 proc.) oraz podwyższonej inflacji (średnio 4 proc. od początku roku) wiele osób zainteresowało się innymi sposobami pomnażania kapitału. Jednym z nich jest inwestowanie w mieszkania na wynajem.
Lewarowane inwestowanie w mieszkania na wynajem zaczyna się od trzeciego kredytu
W Polsce po stawkach rynkowych wynajmuje się ok. 1 mln lokali mieszkalnych. Część z nich została kupiona na kredyt. Najnowsze dane BIK-u rzucają nieco światła na to, kto i gdzie zajmuje się taką działalnością.
BIK przyjął, że inwestorem w mieszkania na wynajem jest osoba spłacająca przynajmniej trzy kredyty hipoteczne. Takich klientów jest 54,5 tys., czyli 1,3 proc. wszystkich mających zobowiązanie w postaci kredytu mieszkaniowego (4,041 mln osób). Z tego:
- 44918 osób spłaca trzy kredyty zabezpieczone hipoteką,
- 7045 klientów ma cztery kredyty,
- 2523 kredytobiorców jest związana pięcioma i więcej umowami.
W sumie na inwestorów przypada 177,5 tys. zobowiązań tego typu, czyli 7 proc. wszystkich czynnych kredytów hipotecznych (2,545 mln sztuk). Łącznie są oni zadłużeni na 22,24 mld zł, co stanowi prawie 1/20 wszystkich należności osób spłacających kredyt mieszkaniowy (477,6 mld zł).
Zatem statystyczny klient zadłużony z myślą o zakupie nieruchomości na wynajem ma do oddania przeszło 408 tys. zł. Natomiast jeden kredyt inwestycyjny opiewa na ponad 125 tys. zł, czyli relatywnie niewiele w stosunku do obecnie zaciąganych zobowiązań (średnio prawie 300 tys. zł).
To by oznaczało, że inwestorzy – zgodnie ze sztuką – zamiast kupować jedno lokum za gotówkę, nabywają kilka w kredycie z wysokim wkładem własnym.
Inwestorzy celują w największe miasta i kurorty
Na jakich rynkach działają osoby, które zadłużyły się, by rozpocząć inwestowanie w mieszkania na wynajem? Tu nie ma zaskoczeń. Najwięcej kredytobiorców pochodzi z największych metropolii, gdzie teoretycznie popyt na lokale w terminie długim i krótkim jest największy, czyli:
- Warszawa – 12,6 proc. kredytobiorców z co najmniej trzema umowami,
- Wrocław – 5,2 proc.,
- Kraków – 4 proc.,
- Gdańsk – 3,3 proc.,
- Poznań – 3,3 proc.
Oczywiście tacy klienci mogą lokować kapitał w nieruchomości poza miejscem swojego zamieszkania.
– Część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, które często funkcjonują jaklo kondohotele czy aparthotele. Ten biznes opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora obiektu, a spora część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Jednak w tym przypadku koszt metra kwadratowego jest znacznie wyższy od ceny metra kupowanego od dewelopera bądź na rynku wtórnym – zaznacza BIK.
Kredyt mieszkaniowy potaniał, ale trudniej go zaciągnąć
Każdy, kto myśli o inwestowaniu w mieszkania na wynajem wspomaganym finansowaniem z banku, musi wziąć pod uwagę wiele czynników wpływających na bezpieczeństwo i opłacalność takiego przedsięwzięcia. Jednym z nich jest dostępność i koszy kredytu. Wskutek pandemii COVID-19 banki podniosły minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym. Teraz standardem jest 20 proc. wartości kupowanego lokum.
Instytucje finansowe zaostrzyły też kryteria przyznawania finansowania, np. wymagają wyższej oceny scoringowej, większych zarobków. Niektóre przestały akceptować dochody z branż najbardziej dotkniętych kryzysem albo z niektórych źródeł (działalność gospodarcza, umowy cywilnoprawne). Mimo spadku stóp procentowych wzrosły marże, które są stałym elementem raty. Zatem z jednej strony kredyt mieszkaniowy jest najtańszy w historii, a z drugiej – trudniej dostępny.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz