Pozaodsetkowe koszty kredytu hipotecznego największe od 2013 r.

Pozaodsetkowe koszty kredytu hipotecznego, które umożliwiają bankom zarabianie nawet przy niskich stopach procentowych, rosną systematycznie od czterech lat. Stanowią już prawie 1/5 marży, która też wzrasta i przewyższa średnią długookresową.

Najniższe w historii stopy procentowe, a takie w Polsce utrzymują się już od prawie pięciu lat, to sytuacja niedobra dla banków i korzystna dla kredytobiorców. Relatywnie mały koszt pieniądza uderza bowiem w dochody instytucji finansujących zakup nieruchomości. Banki starają się więc w inny sposób zwiększać zyski z działalności kredytowej.

Pozaodsetkowe koszty kredytu hipotecznego, czyli ukryte podwyżki

Oprocentowanie długu hipotecznego składa się ze zmiennego WIBOR-u i stałej marży. To głównie na nią patrzy większość osób, którą interesuje tani kredyt mieszkaniowy.

Wedle ostatnich danych NBP jej przeciętna wartość wynosi 2,67 proc. To poziom daleki od historycznych rekordów sprzed 10 lat, ale jednocześnie najwyższy od roku i znacznie przewyższający średnią wieloletnią (2,29 proc.).

Tyle że odsetki to niejedyny koszt kredytu mieszkaniowego. Oprócz nich klienci zaciągający takie zobowiązanie ponoszą szereg innych obciążeń. Chodzi o najróżniejsze:

• opłaty (np. za wycenę mieszkania, inspekcję nieruchomości, konto, kartę),
• ubezpieczenia (np. nieruchomości, na życie, od utraty pracy, pomostowe, niskiego wkładu),
• prowizje (np. za udzielenie finansowania),
• składki (np. w programie systematycznego oszczędzania).

Większość uiszcza się przy uruchomieniu finansowania i w pierwszych miesiącach po tym fakcie. Lecz są takie, które trzeba regulować przez cały okres spłaty, bo od tego bank uzależnia niższą marżę. W efekcie rzeczywiste oprocentowanie kredytu hipotecznego (średnie RRSO 4,87 proc.) przewyższa to nominalnie (4,38 proc., czyli 1,71 + 2,67).

Jak wyliczył Bartosz Turek z HRE Investments, pozaodsetkowe koszty kredytu hipotecznego rozumiane jako procent marży są dziś największe od sierpnia 2013 r. Średnio stanowią one już 18,4 proc. narzutu doliczanego do WIBOR-u.

Wydatki okołokredytowe rosną niemal nieprzerwanie od czterech lat, tj. od marca 2016 r. Wtedy osiągnęły swoje minimum w minionej dekadzie. Choć wówczas marża znajdowała się na wyższym poziomie niż dziś (2,74), to rzeczywista cena długu był niższa niż aktualnie (4,56). W ten sposób w środowisku niskich stóp procentowych banki po cichu podwyższają koszt kredytu hipotecznego.

---

Maciej Kusznierewicz