Na odwróconą hipoteką decydują się zwykle osoby w wieku 75-80 lat, które dysponują prawem własności do mieszkania o powierzchni 50 mkw. W 2021 r. wypłacona im przez fundusze hipoteczne renta dożywotnia była najwyższa od 10 lat. Do rekordowego poziomu wzrosła też wartość nieruchomości będących przedmiotem umów o dożywocie.
Związek Przedsiębiorstw Finansowych opublikował raport opisujący rynek hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym. Chodzi o sytuację, gdy na podstawie umowy notarialnej i przepisów kodeksu cywilnego (art. 903-916) fundusz hipoteczny wypłaca właścicielowi mieszkania nieopodatkowane świadczenie. Wraz ze zgonem beneficjenta prawo własności nieruchomości przechodzi na firmę.
Odwrócona hipoteka w Polsce
Raport ZPF odnosi się do małego wycinka hipoteki odwróconej. Renta dożywotnia wypłacana przez profesjonalny fundusz hipoteczny to ok. 10 proc. przypadków umów o dożywocie. Dominują kontrakty zawierane z osobami fizycznymi (rodziną, sąsiadami, znajomymi) i podmiotami niewyspecjalizowanymi.
– Na przestrzeni ostatnich 10 lat profesjonalne fundusze hipoteczne zawarły ok. 1 tys. tego rodzaju umów. Tymczasem osoby indywidualne podpisały ponad 100 tys. takich kontraktów – mówi cytowany przez Bankier.pl prezes Funduszu Hipotecznego Dom Robert Majkowski.
Wedle danych Ministerstwa Sprawiedliwości w 2021 r. podpisano 16,4 tys. umów o dożywocie, w ramach których właściciel mieszkania otrzymuje opiekę lub/i świadczenie pieniężne. To o ponad 1/5 (1,2 tys. porozumień) więcej niż rok wcześniej.
Łączna wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji sięgnęła 5 mld zł (średnio 308 tys. zł na jedno mieszkanie / dom). Rok wcześniej było to 2,7 mld zł (208 tys. zł).
Renta dożywotnia od funduszu hipotecznego
Dla porównania na koniec 2021 r. dwa fundusze hipoteczne zrzeszone w ZPF-ie (Dom i Familia) zarządzały 371 umowami. W tym przypadku wzrost wyniósł 5 proc. (18 kontraktów). Kwartalne tempo wynosi 1,5 proc.
Mieszkania zarządzane przez firmy wypłacające rentę dożywotnią były łącznie warte 138,2 mln zł. To o 1/4 więcej w porównaniu z rokiem wcześniejszym.
Równie dynamiczny wzrost nastąpił w 2020 r. Wówczas dynamika przekroczyła 20 proc. (z 91,7 do 110,6 mln zł). W latach 2018-19 oscylowała wokół 10 proc. Wcześniej baza mieszkań zarządzanych przez fundusze hipoteczne wypłacające rentę dożywotnią drożała o kilka procent rocznie.
W ub. r. statystyczne mieszkanie objęte transakcją miało niespełna 50 mkw. i było warte 372,6 tys. zł. Widać tu trend rosnący – zarówno w metrażu, jak i wycenie.
Jeszcze na początku poprzedniej dekady beneficjenci oddawali w zarząd lokum o powierzchni nieco ponad 40 mkw. Natomiast przeciętna wartość nieruchomości oddawanej w zarząd funduszom hipotecznym zwiększyła się w ujęciu rocznym o niespełna 19 proc., a rok wcześniej – o prawie 17 proc. Wcześniej przedmiotem umów, na podstawie których wypłacana jest renta dożywotnia, były lokale warte 240-260 tys. zł.
Z usług profesjonalnych podmiotów oferujących świadczenie pieniężne oraz inne benefity (np. assistance domowe, ubezpieczenie) w zamian za prawo własności nieruchomości korzystają najczęściej osoby w wieku 75-80 lat. Średnia w momencie zawierania aktu notarialnego oscyluje wokół 77 lat. Najwięcej beneficjentów pochodzi z:
- Mazowsza (29,1 proc.),
- Pomorza (12,7 proc.) i
- Śląska (11,1 proc.).
Renta dożywotnia najwyższa od 10 lat
Ile wynosi renta dożywotnia? Tego firmy nie zdradzają. Deklarują, że beneficjenci mogą liczyć na kwoty od kilkuset do kilku tysięcy złotych miesięcznie.
Wysokość świadczenia, które jest waloryzowane przynajmniej raz w roku o wskaźnik inflacji, zależy od płci i wieku osoby decydującej się podpisać umowę o dożywocie oraz wyceny jej nieruchomości. Tej ostatniej dokonuje niezależny rzeczoznawca.
– Wypłacana renta dożywotnia nie może być niższa od tej określonej w kontrakcie. W przypadku deflacji świadczenia nie są obniżane – mówi prezes Funduszu Hipotecznego Familia Katarzyna Brzeska-Miksa.
Wg wyliczeń ZPF-u renta dożywotnia wynosi 1 tys. zł miesięcznie. Jednak w praktyce, jak pokazuje raport tej organizacji, może fluktuować. W 2021 r. fundusze hipoteczne wypłacały średnio po 826,6 zł miesięcznie.
To o 2/3 więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 10 lat. W 2011 r. średnia emerytura z nieruchomości wynosiła 989,8 zł miesięcznie. Skąd te wahania?
Comiesięczna emerytura z nieruchomości a wypłata jednorazowa
– W raporcie ZPF-u podawana jest średnia dla całego portfela nieruchomości. Zmiany wartości wskazują, że w danym okresie nowo zawierane umowy przewidywały świadczenia niższe bądź wyższe od dotychczasowej średniej – wyjaśnia prezes Brzeska-Miksa.
Na fluktuację średniej emerytury z nieruchomości wpływają też inne czynniki. Może to być np. przejęcie w zarządzanie kontraktów zawieranych przez podmioty, które wycofały się z rynku.
– Mogą one przewidywać trochę inne zapisy dotyczące waloryzacji świadczeń – tłumaczy prezes Majkowski.
Do tego dochodzą wypłaty jednorazowe w ramach nowych umów o rentę dożywotnią. Niektórzy seniorzy chcą otrzymać większą gotówkę w momencie zawierania porozumienia z funduszem hipotecznym. Pieniądze przeznaczają m.in. na spłatę zobowiązań albo wyjazd turystyczny.
– Wypłaty jednorazowe, które obniżają wysokość comiesięcznego świadczenia, są bardzo różnej wysokości. Fluktuacja średniej renty dożywotniej jest właśnie wynikiem tych transakcji nadzwyczajnych – wyjaśnia szefowa Funduszu Hipotecznego Familia.
Maciej Kusznierewicz
To nasza przyszłość, bo emerytury na nic nie starczą