Pod względem wartości sprzedaży hipotek rynek cofnie się w mijającym roku do poziomu sprzed pięciu lat. Jednak prawdziwy szok nastąpi w ujęciu liczbowym. Po kredyty mieszkaniowe sięgnie bowiem najmniej klientów od 2003 roku! Choć widać pewne jaskółki poprawy, radykalnej poprawy trudno się spodziewać.
Z kwartału na kwartał po kredyty mieszkaniowe sięga coraz mniej osób. Ich sprzedaż jest mniejsza nie tylko względem ub. r. (jednego z najlepszych w historii branży), ale też średniej wieloletniej.
Sprzedaż kredytów hipotecznych najgorsza od 19 lat
Winny jest przede wszystkim drastyczny spadek zdolności kredytowej (statystycznie -45 proc.) wywołany radykalną podwyżką stóp procentowych dokonaną w krótkim czasie (z 0,1 do 6,75 proc. w 11 miesięcy). W efekcie zdecydowaną większość zainteresowanych nie stać na kredyt hipoteczny, co widać też po wyraźnie mniejszej liczbie wniosków.
Z danych BIK-u wynika, że od stycznia do listopada banki zawarły 127 tys. umów o kredyt mieszkaniowy. To o 50 proc. mniej niż przed rokiem (w III kwartale: -69 proc.). Jeśli dynamika spadków sprzedaży hipotek utrzyma się na poziomie -70 proc., co trwa od wakacji, obecny rok może być pod tym względem najsłabszy od 2003! W całym 2022 może zostać udzielonych ok. 134 tys. kredytów na mieszkanie.
W ujęciu wartościowym będzie nieco mniej źle. Udzielone w pierwszych 11 miesiącach kredyty mieszkaniowe opiewały łącznie na 43,4 mld zł. To o 47 proc. mniej w porównaniu z tym samym okresem 2021 (w III kwartale: -70 proc.).
W tym przypadku skala zapaści będzie mniejsza, ponieważ prawdopodobnie sprzedaż wyniesie 46 mld zł. Byłby to wynik najgorszy od 2017 r. Wszystko przez wciąż dwucyfrowo rosnące ceny nieruchomości.
Czynniki tłumiące popyt na kredyty mieszkaniowe
Mniejszy popyt na kredyty mieszkaniowe to skutek skumulowania się wielu czynników. Chodzi o:
- Wyższe stopy procentowe
Większy koszt pieniądza przełożył się na wyższe oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych. To, jak pokazują dane NBP, wzrosło z 2,9 pod koniec ubiegłorocznych wakacji do 9,1 proc.
Pewną nadzieję w tej kwestii daje malejący od pewnego czasu WIBOR, który cofnął się z poziomu 7,6 do 7 proc. To w połączeniu z rosnącymi pensjami sprawiło, że zdolność kredytowa statystycznego klienta wzrosła od lipca o 13 proc. Jednak póki stopy procentowe nie zaczną maleć, a na to nie zanosi się co najmniej do początku 2024, dostępność kredytów hipotecznych zauważalnie nie wzrośnie. - Inflację
Dynamika wzrostu cen jest na poziomie najwyższym od połowy lat 90. [zobacz wykres]. To odbija się na kosztach utrzymania, gdyż ogranicza dochód rozporządzalny klientów zainteresowanych kredytem na mieszkanie. - Zaostrzoną rekomendację S
Od kwietnia banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów doliczają do aktualnego oprocentowania hipotek jeszcze 5 pkt proc. Ponadto przez galopującą inflację urealniły koszty utrzymania wnioskodawców.
Niebawem coś w tej materii ma się poprawić. KNF zapowiedział, że bufor wróci do poziomu 2,5 pkt proc. Przy czym zmiana obejmie na początek kredyty mieszkaniowe o oprocentowaniu stałym przez co najmniej pięć lat. To ma zwiększyć zdolność kredytową przeciętnych wnioskodawców o 1/5 z obecnych 450 tys. zł. - Malejące dochody
Wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (firmy zatrudniające co najmniej 10 osób) wciąż zwiększają się w dwucyfrowym tempie. Jednak od wiosny przegrywają z inflacją, czyli realnie się kurczą. To negatywnie wpływa na dochód rozporządzalny osób wnioskujących o kredyty mieszkaniowe. - Rosnące ceny nieruchomości
W największych miastach mieszkania nadal drożeją w tempie 13-20 proc. Dotyczy to zwłaszcza lokali deweloperskich. Na domiar złego najtańsze nieruchomości, czyli z ceną do 7 tys. zł za mkw., zostały albo wyprzedane (Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk), albo jest ich mniej niż 1 proc. (Katowice, Wrocław) istniejącego zasobu.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz