Ustawowe wakacje kredytowe sprawiły, że nawet 600 tys. osób spłacających hipoteki mogło utrzymać poziom zadłużenia na bezpiecznym poziomie. W tym roku, z uwagi na prognozowany wzrost wynagrodzeń i spadek WIBOR-u, pozytywny efekt moratoriów ma być odrobinę mniejszy. Prawdopodobnie wzrośnie za to wartość nadpłat, które w 2022 były rekordowe.
Z danych BIK-u wynika, że od wprowadzenia ustawowych wakacji kredytowych pod koniec lipca 2022 skorzystało z nich 1,876 mln klientów. To 56 proc. spośród ok. 3,34 mln osób mających umowę o kredyt mieszkaniowy w złotówkach.
Moratoriami objętych było 1,1 mln kontraktów (54 proc. wszystkich) na kwotę 275 mld zł. Ta ostatnia kwota stanowiła nieco ponad 2/3 portfela czynnych kredytów hipotecznych (409 mld zł).
Niebezpiecznie duża rata kredytu za mieszkanie
Przypomnijmy, że ustawowe wakacje kredytowe dają klientom możliwość darmowego przeniesienia płatności po czterech rat w 2022 i 2023 na koniec harmonogramu. W uproszczeniu przekłada się to na obniżenie o 1/3 kosztów obsługi zadłużenia hipotecznego w ubiegłym i obecnym roku.
W ten sposób poprawia się płynność finansowa osób mających kredyt hipoteczny. Jakie to ma znaczenie?
Zgodnie ze znowelizowaną w 2019 roku rekomendacją S, która obowiązuje od 1 lipca 2021, w ciągu roku raty i inne stałe zobowiązania finansowe kredytobiorcy nie powinny przekraczać 40-50 proc. jego dochodów. Wyższy próg dotyczy osób zarabiających co najmniej średnią krajową. Opisaną relację wyraża współczynnik DStI (ang. debt service to income).
Tymczasem, jak wynika z szacunków HRE Investments, na koniec 2022 prawie co piąty kredytobiorca (18 proc., czyli 600 tys. osób) przeznaczałby na obsługę kredytu mieszkaniowego przynajmniej połowę swojego dochodu, gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe. W sumie zagrożonych mogłoby być 350-400 tys. spośród 2,1 mln umów hipotecznych spłacanych w złotówkach. Rok wcześniej, na początku cyklu podwyżek stóp procentowych, problem dotyczył co dziewiątego kredytobiorcy (11 proc.).
Na koniec bieżącego roku odsetek ten ma się nieco obniżyć (do 15 proc., czyli 500 tys. osób i 300 tys. umów). W analizie przyjęto bowiem wzrost wynagrodzeń o 10,3 proc. wg projekcji NBP i dalszy spadek WIBOR-u.
A ten maleje już od listopada ub. r. (z 7,6 do 6,9 proc.). W efekcie od tamtej pory rata przeciętnego kredytu za mieszkanie zmniejszyła się o 5 proc.
Jeśli aktualne notowania kontraktów terminowych (IRS oraz FRA) się sprawdzą, na koniec 2023 klienci będą płacić za mieszkanie o 5-7 proc. mniej niż obecnie. Jednak wiele zależy od sytuacji makroekonomicznej (wzrost PKB, koszt pieniądza, bezrobocie) i geopolitycznej (wojna na Ukrainie, relacje USA-Chiny).
Ustawowe wakacje kredytowe a nadpłata hipoteki
Co klienci zrobili z pieniędzmi, których nie wydali na raty, bo zawnioskowali o ustawowe wakacje kredytowe? Zbudowali oszczędności, wydali na konsumpcję albo/i nadpłacili zobowiązanie.
Ubiegły rok był rekordowy, jeśli chodzi o wartość nadpłat i wcześniejszych spłat kredytów mieszkaniowych. Klienci przeznaczyli na ten cel 44 mld zł. To dwa razy więcej niż w 2021 i średnio czterokrotnie więcej niż w latach 2015-20.
Przy czym nie jest tak, że do większego nadpłacania długów hipotecznych zmobilizowały klientów oszczędności z tytułu darmowych moratoriów. Proces ten rozpoczął się niemal rok wcześniej, gdy RPP zaczęła zacieśniać politykę monetarną.
Ponadto statystyki podbiły transakcje zamiany nieruchomości. Chodzi o sytuację, gdy po sprzedaży domu lub mieszkania klienci pozbywali się w całości zobowiązania i przy zakupie większego lokum zaciągali nowe.
Maciej Kusznierewicz
Wakacje kredytowe najbardziej pomogły tym którzy brali kredyty w ostatnich 2-3 latach. W wielu przypadkach raty wzrosły co najmniej dwukrotnie i część kredytobiorców miałaby duże problemy z regularnym spłacaniem rat.