Pod koniec czerwca kredyt hipoteczny oparty o WIRON, czyli ze zmiennym oprocentowaniem, ma się pojawić w ofercie ING Banku Śląskiego. Teoretycznie będzie on tańszy od tego powiązanego z WIBOR-em. Jednak w praktyce jest sporo niejasności, których nawet sam bank nie potrafi lub nie chce rozwiać.
Zgodnie z rządowymi zapowiedziami najpóźniej w 2025 indeks WIRON zastąpi wskaźniki WIBOR i WIBID. Zmiana będzie dotyczyć nie tylko kredytów mieszkaniowych (nowych i już spłacanych), ale wszystkich instrumentów finansowych, w tym np. obligacji korporacyjnych ze zmiennym oprocentowaniem. Pracuje nad tym Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych.
Kredyt hipoteczny oparty o WIRON w ING Banku Śląskim
Na razie kredyt hipoteczny oparty o WIRON nie jest dostępny. Prawdopodobnie pierwszym bankiem, który zacznie go udzielać, będzie ING Bank Śląski.
Kilka miesięcy temu instytucja kierowana przez Brunona Bartkiewicza przestała oferować kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem (oparte o WIBOR). Później jej śladem poszły Bank Millennium oraz BNP Paribas. Od tego czasu udzielają hipotek tylko z okresowo (przez pięć lub siedem lat) stałą stopą.
Niedawno ING Bank Śląski ogłosił, że od 26 czerwca będzie przyjmować wnioski o kredyt hipoteczny oparty o WIRON. Jednak nie podał szczegółów nowego produktu.
Na razie wiemy, że jego oprocentowanie, podobnie jak poprzednika, będzie składać się z dwóch części:
- wskaźnika referencyjnego – będzie nim WIRON 1M Stopa Składana i
- marży banku.
Oznacza to, że wysokość raty kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem zaciągniętego w ING Banku Śląskim będzie aktualizowana co miesiąc.
Dotychczas na rynku normą było uaktualnianie oprocentowania co trzy miesiące. Część przypadków przewidywała aktualizację co sześć miesięcy. Wynikało to z faktu, że w zdecydowanej większości umów jako wskaźnik referencyjny przyjęto WIBOR 3M. Rzadziej wybierano WIBOR 6M.
Hipoteczne niewiadome ING Banku Śląskiego
Którego dnia miesiąca bank będzie aktualizować oprocentowanie nowego kredytu? W jakich widełkach będzie się mieścić marża kredytu hipotecznego opartego o WIRON? Ile wyniosą pozostałe opłaty związane z zaciągnięciem tego zobowiązania?
Tego nie wiadomo. Bank odmówił udzielenia szczegółowych informacji.
– Na ten moment nie komentujemy – ucina Joanna Majer-Skorupa z ING Banku Śląskiego. Nie potrafi też określić, kiedy będą znane szczegóły w tej sprawie.
Zatem obecni klienci tej instytucji spłacający hipotekę wciąż nie wiedzą, kiedy w ich umowach WIBOR zmieni się w WIRON. Nie wiedzą również, jaką odmianę tego wskaźnika zastosuje bank.
[Edytowany 22 czerwca 2023]
W ofercie specjalnej „Wakacje na swoim” marża oferowanego przez ING Bank Śląsku kredytu mieszkaniowego opartego o WIRON wynosi 2,34 proc., a prowizja – 1,5 proc. W wariancie „Łatwy start”, w którym nie ma prowizji, marża wynosi 2,39 proc.
Marże są więc zauważalnie (0,7-0,8 pkt proc.) większe niż w dotychczasowych promocjach. W obecnych realiach rynkowych, które przewidują marżę na poziomie 1,5-2 proc., można je uznać za wysokie.
Kredyt hipoteczny oparty o WIRON vs kredyt z WIBOR-em
Wedle aktualnych odczytów kredyt hipoteczny oparty o WIRON może być przez pewien czas tańszy od tego powiązanego z WIBOR-em. Dlaczego?
Przez różnicę w wartości obu wskaźników. Od dłuższego czasu oscyluje ona bowiem wokół 1 pkt proc.
WIRON 1M stopa składana wynosi 5,9 proc., natomiast najpopularniejszy WIBOR 3M – 6,9 proc. Również w wariancie jednomiesięcznym dysproporcja jest podobna (WIBOR 1M to 6,85 proc.).
Ale uwaga! Do momentu rozpoczęcia obniżek stóp przez RPP raty kredytów powiązanych z WIRON-em będą niższe, o ile:
- banki nie zwiększą drastycznie marż i
- podczas zamiany wskaźników ewentualny spread korygujący nie będzie zbyt wysoki (to leży w gestii ministra finansów).
Gdy już dojdzie do redukcji kosztu kapitału, klienci spłacający kredyt hipoteczny oparty o WIRON odczują to z opóźnieniem. Niższa cena pieniądza musi bowiem zmaterializować się w zawieranych przez banki transakcjach, co trochę potrwa.
Czym jest WIRON?
WIRON (ang. Warsaw Interest Rate Overnight) jest wskaźnikiem obliczanym na bazie rzeczywistych transakcji depozytowych zrealizowanych między bankami oraz innymi instytucjami finansowymi i dużymi przedsiębiorstwami. Oznacza to, że w przeciwieństwie do WIBOR-u WIRON odzwierciedla to, co już się zdarzyło na rynku, a nie to, co będzie lub może się wydarzyć.
WIBOR bardziej opiera się bowiem na przewidywaniach zmian otoczenia makroekonomicznego (np. inflacji czy stóp procentowych NBP). W dodatku przy jego obliczaniu nie zawsze uwzględniane są rzeczywiste transakcje, tylko deklaracje uczestników kwotowań (warunki, na jakich byliby skłonni pożyczyć pieniądze).
Na świecie upowszechnia się trend wprowadzenia wskaźników referencyjnych wykorzystujących wyłącznie dane wejściowe z transakcji zawieranych z terminem zapadalności określanym jako overnight (ON). Polski nadzór postanowił do niego dołączyć i zdecydował o zastąpieniu WIBOR-u WIRON-em.
[Aktualizacja 24 czerwca 2024]
ING Bank Śląski wycofał z oferty kredyt mieszkaniowy oparty o WIRON.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz