W ujęciu wartościowym nowe mieszkania odpowiadają w Polsce niemal za co drugą transakcję sprzedaży nieruchomości, co daje nam trzecie miejsce w Europie. W ostatniej dekadzie udział rodzimego rynku pierwotnego w całkowitym obrocie lokalami mieszkalnymi nad Wisłą zwiększył się o 1/3.
Nie licząc małych państewek na Morzu Śródziemnym, Polska ma największy w UE udział nowych lokali w całkowitym obrocie nieruchomościami mieszkalnymi. W naszym kraju nowe mieszkania odpowiadają za niespełna 50 proc. wartości transakcji na rynku mieszkaniowym.
Wedle danych Eurostatu za 2019 r. transakcje takimi nieruchomościami stanowiły 46,7 proc. wartości sprzedanych obiektów. To dość zaskakujące, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że mieszkania w Polsce są relatywnie drogie, uwzględniając relację ceny do zarobków.
Niezaspokojony popyt na nowe mieszkania mimo rosnącej podaży
Do 2011 r. udział ten nie przekraczał 1/3. Jednak już w 2013 r. wzrósł do 43,8 proc. i od tamtej pory utrzymuje się na poziomie sporo powyżej 40 proc. W rekordowych latach dobił nawet do 48 proc. Z czego wynika ten wzrost udziału nowych mieszkań w obrocie nieruchomościami?
Za zjawiskiem nie stoi wyłącznie wzrost cen. Zresztą wedle danych NBP w latach 2013-2019 lokale używane drożały szybciej niż nowe (średnio o 3-4 pkt proc. więcej).
Wyjaśnienie tkwi raczej w rosnącej podaży i popycie. Od kilku lat rośnie liczba lokali oddawanych do użytkowania. Z danych GUS-u zagregowanych przez Marcina Krasonia z obido.pl wynika, że w okresie 2012-2019 roczna podaż nowych mieszkań dostarczanych przez deweloperów podwoiła się – z 60 do 130 tys. lokali.
– Podaż na rynku wtórnym jest znacznie mniej elastyczna niż na rynku pierwotnym. Szczególnie po kilku latach spowolnienia deweloperzy byli gotowi wprowadzić do sprzedaży dużą liczbę mieszkań i gdy zobaczyli popyt, dostarczyli produkt na rynek – komentuje Bartosz Turek, analityk HRE Investments.
Do tego dochodzi ogromny niedobór mieszkań w Polsce, który szacuje się na 2-3 mln lokali. Wg informacji Deloitte w 2016 r. polskie zasoby mieszkaniowe wyniosły 14,3 mln lokali. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynik na poziomie 371,6 mieszkania był drugim najgorszym w Europie przy średniej na poziomie 486,6.
Z drugiej strony baza mieszkaniowa w naszym kraju zwiększa się w bardzo dużym na tle Europy tempie. Więcej buduje się tylko we Francji, Danii i Wielkiej Brytanii, a w ujęciu na 1000 mieszkańców – tylko w tym pierwszym kraju.
Popyt podsycają zachęceni malejącym oprocentowaniem lokat inwestorzy w mieszkania na wynajem oraz programy pomocowe typu MdM. Jak podaje NBP, 70 proc. wartości dopłat do wkładu własnego z wypłaconej w latach 2014-2018 kwoty 2,9 mld zł objęło nowe mieszkania.
Nowe mieszkania droższe, ale bardziej opłacalne przy kredycie
Statystycznie sytuacja finansowa Polaków poprawia się. Dostępność mieszkań mierzona relacją średniej pensji do ceny metra kwadratowego zwiększyła się o 66 proc. w porównaniu do szczytu poprzedniej hossy z 2007 r. (0,8 vs 0,48). Jednocześnie od 2015 r. stopy procentowe są najniższe w historii. To w połączeniu z napływem imigrantów zarobkowych ze Wschodu sprawia, że obroty na rynku pierwotnym utrzymują się na znacznie wyższym poziomie niż na początku poprzedniej dekady.
Ale nie tylko to może tłumaczyć bardzo duży udział nowych lokali w całkowitym obrocie nieruchomościami na tle innych krajów europejskich. Choć nowe mieszkania wciąż są o średnio 800-900 zł za każdy metr droższe od tych z drugiej ręki, to po doliczeniu kosztów transakcyjnych (notariusz, PCC, nierzadko też pośrednik) zakup na rynku pierwotnym może być bardziej atrakcyjny. Zakładając finansowanie kredytem, koszty dodatkowe dla nowego lokum to ok. 3 proc. wartości lokalu, dla używanego – 8 proc.
W wielu zachodnich krajach nabycie nowej nieruchomości wiąże się z koniecznością uiszczenia sporego podatku.
Jednocześnie rynek najmu jest tam o wiele bardziej rozwinięty niż u nas, bo kraje zachodnie nie borykają się z deficytem mieszkań. Dotyczy to Wysp Brytyjskich, Belgii, Francji, Holandii, Danii, Austrii i Niemiec. W tych krajach wynajmuje się od 1/4 do 1/3 nieruchomości mieszkalnych. Za Odrą ten odsetek jest rekordowy na tle kontynentu i przekracza 50 proc. Tymczasem nad Wisłą wynosi ok. 16 proc.
Dodatkowo tanie kredyty hipoteczne zachęcają Polaków do zakupu nieruchomości. Od kilku lat jest on korzystniejszy niż najem. Jak wyliczył Expander, mieszkanie w cudzym lokalu opłaca się tylko przy największych (pow. 70 mkw.) nieruchomościach. Tu szczegółowe dane.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz