Co prawda mieszkania w Polsce nie należą do najdroższych na Starym Kontynencie, ale jest ich stosunkowo niewiele. Dzięki temu umożliwiają uzyskanie jednej z najwyższych stóp zwrotu z wynajmu.
Biorąc pod uwagę sześć największych aglomeracji (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Łódź), w 2016 r. nabywców znalazła rekordowa liczba nowych mieszkań – 61,6 tys. szt. To o 3,4 tys. szt. (ok. 6 proc.) więcej niż rok wcześniej. Na ich zakup wydano w sumie 14,2 mld zł, z czego 2/3 transakcji sfinansowano gotówką.
Ceny nieruchomości rosną, ale nie wszędzie
Jak wynika z raportu Property Index 2017 firmy doradczej Deloitte, w 2016 r. średnia cena metra kwadratowego lokalu na rynku pierwotnym w Polsce wyniosła w naszym kraju 1212 euro (5190 zł) i w ujęciu rocznym wzrosła o 9,7 proc. (wg GUS cena i dynamika były sporo niższe i wyniosły odpowiednio: 4054 zł i 2,1 proc.).
Mocniej drożały tylko lokale w Słowenii (26,5 proc.) i Danii (10,8 proc.). Taką samą dynamikę jak u nas odnotowano na Węgrzech.
W dwóch spośród 19 analizowanych krajów ceny mieszkań spadły rok do roku. Korekta dotknęła rynek nieruchomości w Wielkiej Brytanii (-9 proc.) i Włoszech (-1,5 proc.).
Ceny mieszkań w Polsce i innych krajach
Co zrozumiałe, w Warszawie stawki były wyższe od średniej dla kraju, gdyż przeciętnie sięgnęły 1729 euro (7404 zł) za mkw. (NBP raportował 7651 zł). Spośród największych miast europejskich najdroższe mieszkania są w:
- Londynie (16538 euro/mkw., czyli 70.821 zł),
- Paryżu (12374 euro/mkw. – 52.989 zł),
- Tel-Awiwie (8168 euro/mkw. – 34.978 zł).
Oprócz Warszawy w swoim raporcie doradcy z Deloitte uwzględnili trzy inne polskie metropolie: Kraków, Wrocław i Łódź. W tym pierwszym mkw. mieszkania w 2016 r. kosztował średnio 1432 euro (6132 zł), w drugim – 1387 euro (5939 zł), a w ostatnim – 1071euro (4586 zł).
Generalnie najwyższe ceny nieruchomości na Starym Kontynencie panują we Francji, Izraelu i na Wyspach. Przeciętnie są one cztery razy większe niż w Polsce.
Z kolei najtaniej jest na Węgrzech. W Debreczynie lokal mieszkalny można nabyć za 883 euro/mkw. (3781 zł), a w Győr (pol. Jawaryn) – za 947 euro/mkw. (4055 zł). To jedyne z 53 uwzględnionych w raporcie ośrodków, w których ceny nie przekroczyły 1 tys. euro za mkw.
Także w stolicy państwa Madziarów mieszkania są tańsze niż w największym polskim ośrodku. Przeciętna cena mkw. w Budapeszcie to 1480 euro (6338 zł).
Jak wypadamy na tle innych krajów regionu? W stołecznym mieście Estonii za mkw. mieszkania trzeba zapłacić 2340 euro (10021 zł), Czech – 2368 euro (10140 zł), a w największej słoweńskiej metropolii – 2660 euro (11391 zł). Nieco drożej niż w Warszawie jest też w stolicach Litwy (1775 euro – 7601 zł) i Łotwy (1810 euro – 7751 zł).
Skromna baza mieszkaniowa w Polsce
Wg informacji Deloitte w 2016 r. polskie zasoby mieszkaniowe wyniosły 14,3 mln lokali. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynik na poziomie 371,6 mieszkania był drugim najgorszym w Europie. Słabiej pod tym względem wypadł tylko Izrael – 294,6.
Najwięcej nieruchomości mieszkalnych mają do dyspozycji mieszkańcy:
- Portugalii (574,6 lokali/1000 osób),
- Estonii (549,7),
- Francji (515,6).
Bardzo dobrze pod tym względem wypadają także Niemcy (513,7). Średnia dla kontynentu to 486,6 mieszkania na 1000 mieszkańców.
Jak powiększa się baza mieszkaniowa? W skali kontynentu w 2016 r. w przeliczeniu na 1000 mieszkańców przybyło 2,8 nowego lokalu (3,0 razem z Izraelem).
W Polsce wskaźnik ten wyniósł 4,3 i był jednym z najwyższych spośród 19 analizowanych krajów. Intensywniej przybywało mieszkań jedynie we Francji (6,8 na 1000 osób) oraz Izraelu (5,3/1000). Najmniej buduje się tam, gdzie oferta jest już spora, czyli w Portugalii (0,6/1000) i Estonii (0,9/1000). Jednak problem z przyrostem nowych lokali mają Węgry (1,0/1000).
W ujęciu nominalnym Polska uplasowała się na czwartym miejscu w Europie. W ub.r. deweloperzy w naszym kraju oddali do użytku 163,4 tys. nieruchomości mieszkalnych. Więcej wybudowali tylko we Francji (453 tys.), Danii (316,8 tys.) i Wlk. Brytanii (168,4 tys.).
Dochodowe inwestowanie w mieszkania na wynajem
W Polsce wynajmuje się prawie co szóste mieszkanie – 15,3 proc. To mniej więcej środek europejskiej stawki.
Mniej lokali wynajmuje się m.in. w Słowenii (2,4 proc.), na Węgrzech (3,9 proc.), w Hiszpanii (7,2 proc.), we Włoszech (12,9 proc.) i w Portugalii (14,2 proc.). Więcej najemców w stosunku do istniejących zasobów mieszkaniowych znajdują lokale na Wyspach, w Belgii, Czechach, Francji i Holandii (ok. 1/4) oraz w Danii i Austrii (ponad 1/3).
Pod tym względem zdecydowanie najbardziej rozwinięty jest rynek niemiecki. Za Odrą wynajmuje się co drugą (54,3 proc.) nieruchomość mieszkalną.
Rentowność wynajmu mieszkań w Polsce należy do najwyższych na kontynencie. W ścisłej czołówce zysku netto (stosunek przychodu z najmu pomniejszony o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i przygotowania mieszkania) znajdują się Wrocław (7,4 proc.) i Łódź (7,2 proc.). Na tle 53 miast bardzo dobrze wypadają również Kraków (6,6 proc.) i Warszawa (6 proc.).
Dla porównania: wg Home Brokera rentowność najmu w polskich miastach wojewódzkich waha się od 4,06 (Poznań) do 6,58 proc. netto (Katowice). Przeciętna lokata daje zarobić 1,2 proc. netto.
Badanie Deloitte wskazuje, że najwięcej można zarobić, wynajmując nieruchomość w Danii oraz na Węgrzech. Na pierwszych pięciu miejscach pod względem stopy zwrotu z wynajmu lokali mieszkalnych plasują się bowiem:
- Odense (8,9 proc.),
- Budapeszt (7,9 proc.),
- Győr (7,8 proc.),
- Debreczyn (7,8 proc.),
- Kopenhaga (7,7 proc.).
Na najmniejszy zarobek mogą liczyć inwestorzy wynajmujący mieszkania w najdroższych europejskich miastach: Londynie (2 proc.), Paryżu i Wiedniu (po 2,8 proc.), Monachium (3,2 proc.) oraz w regionie Algarve (3,3 proc.) na portugalskim wybrzeżu Atlantyku.
– W krajach, gdzie mieszkania są bardzo drogie, stopy zwrotu są niskie. Inwestorzy w nieruchomości na wynajem zawsze muszą brać pod uwagę dwa czynniki: osiągalny czynsz i koszt lokali. W Polsce mieszkania są nadal dosyć tanie, co przekłada się na atrakcyjny zysk z ich wynajmu – mówi Marta Kamionowska z Deloitte.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz