Ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną mimo pandemii. Dzieje się tak z wielu powodów. Dzięki modelowi ekonometrycznemu wiadomo, w jakim stopniu odpowiadają za to poszczególne czynniki. W ostatnim kwartale największe znaczenie miał spadek obaw przed utratą pracy.
Z danych NBP wynika, że po kilku kwartałach spowodowanych pandemią dynamika cen mieszkań w Polsce ponownie przyspieszyła. Na rynku pierwotnym znów ma wartość dwucyfrową (11,3 proc. w metropoliach i 13 proc. w pozostałych miastach wojewódzkich). W segmencie używanym, z wyjątkiem mniejszych stolic regionalnych, wspięła się na poziom najwyższy od ubiegłorocznych wakacji.
Czynniki napędzające ceny mieszkań w Polsce
Dlaczego ceny mieszkań w Polsce idą w górę? Dotychczas analitycy tłumaczyli to wieloma czynnikami. Wśród nich najważniejsze były niskie, a od zeszłorocznej wiosny niemal zerowe stopy procentowe, które przełożyły się na tanie kredyty hipoteczne i fatalne oprocentowanie lokat.
Do tego dochodziła podwyższona inflacja oraz dobra sytuacja na rynku pracy (niskie bezrobocie, wynagrodzenia rosnące w umiarkowanie szybkim tempie). Po pierwszym lockdownie wiosną ub.r. obawy co do przyszłości zelżały. Optymizm wśród konsumentów zaczął powracać. Banki również złagodziły warunki przyznawania finansowania na cele mieszkaniowe, w tym wysokość wkładu własnego.
Polacy zniechęceni brakiem zysków z trzymania pieniędzy w bankach szukali alternatywy na rynku nieruchomości. Część osób, zwłaszcza tych zamożniejszych, postanowiła w dobie inflacji przewyższającej cel NBP przetrzymać część majątku w fizycznie istniejącym dobru pierwszej potrzeby, czyli mieszkaniach i domach. Inni z powodu pracy zdalnej przenosili się do większych nieruchomości. W niektórych ośrodkach, zwłaszcza tych z płytkim segmentem pierwotnym (Katowice, Bydgoszcz), ceny mieszkań podbijali flipperzy.
Optymizm konsumentów ważniejszy od stóp procentowych
To jednak tylko ogólne wyjaśnienie. Ignacy Morawski, analityk ze Spot Data, opracował model ekonometryczny, który dokładnie określa, za jaki procent zmienności cen mieszkań w Polsce odpowiada dane zjawisko ekonomiczne.
Wynika z niego, że obecnie najistotniejszym czynnikiem są obawy przed bezrobociem. Co miesiąc mierzy je GUS. Wzrost indeksu oznacza poprawę nastrojów konsumenckich, czyli mniejszy strach przed utratą pracy.
– Wysoki optymizm przekłada się na wysoką skłonność do ponoszenia nakładów inwestycyjnych – mówi Ignacy Morawski.
Jego zdaniem wzrost cen mieszkań w Polsce w ostatnich miesiącach jest konsekwencją realizacji odroczonego popytu. Ten kumulował się wcześniej wskutek z jednej strony koronawirusowych obostrzeń i niepewności o zdrowie oraz przyszłość, z drugiej – wskutek rządowych programów chroniących zatrudnienie (co sprzyjało wzrostowi oszczędności).
Czynniki determinujące ceny nieruchomości w długim okresie
To miało większe znaczenie niż obrona inwestorów przed ujemnymi realnymi stopami procentowymi. Ale nie musi i raczej nie będzie tak zawsze. Dlaczego?
Znaczenie przyczyn, przez które nieruchomości drożeją, nie jest stałe i zmienia się w czasie. Jak zauważa Morawski, w 2016 r. dowiedli tego holenderscy ekonomiści: Martijn Dröes oraz Alex van de Minne.
Przeanalizowali oni dane o stawkach transakcyjnych mieszkań z ostatnich 200 lat. Z ich badania wynika, że w zależności od okresu najważniejszymi czynnikami determinującymi ceny nieruchomości były m.in. przyrost liczby ludności, podaż lokali, dynamika zatrudnienia, poziom stóp procentowych. Wniosek?
– Ceny nieruchomości ciężko prognozować. Zmieniają się nie tylko warunki gospodarcze, co samo w sobie trudno się antycypuje, ale też czynniki determinujące ceny mieszkań, co zwiększa niepewność – tłumaczy Morawski.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz