Zmiany w prawie sprzed dwóch lat oraz efekt statystyczny mogą sprawić, że w II kwartale mieszkania deweloperskie w metropoliach będzie można kupić taniej niż do tej pory. Jednak potencjalni nabywcy będą musieli zaakceptować pewne mankamenty tych lokali.
Mieszkania deweloperskie w metropoliach drożeją od wielu lat. Ostatni spadek cen w ujęciu rocznym przytrafił się w 2014. W ujęciu kwartalnym stało się tak na początku ub.r.
Jak zmieniały się ceny mieszkań deweloperskich w metropoliach
Wg danych NBP w końcówce ubiegłego roku 12-miesięczna dynamika wzrostu przyspieszyła do wartości dwucyfrowych (11,1 proc.). Taki stan utrzymał się w I kwartale br.
Wg banku centralnego stawki transakcyjne zwiększyły się o 19 proc. w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego. To największa dynamika dla aglomeracji od końca 2007.
Jednak niebawem może się to zmienić. Mieszkania deweloperskie w metropoliach znów mogą stanieć. Przynajmniej statystycznie.
Wszystko za sprawą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co prawda obowiązuje ona już od 1 lipca 2022, ale pewna pula mieszkań na rynku pierwotnym nie podlegała jej zapisom w ramach okresu przejściowego. Ten właśnie się kończy. Co to oznacza?
Nowe lokale wprowadzone do sprzedaży przed lipcem 2022, które nie zostaną zbyte do końca czerwca br., będą podlegać wymogom tej ustawy. Zatem od 1 lipca deweloperzy będą musieli odprowadzić od ich sprzedaży składki do DFG. Dla nieruchomości będą musieli ustanowić w banku rachunki powiernicze. Bardziej pracochłonna będzie też procedura przekazania takich lokali nabywcom.
Ustawa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym a ceny mieszkań
Żeby uniknąć dodatkowych formalności (zwłaszcza nowej procedury przekazań), część deweloperów działających w największych aglomeracjach może przyspieszyć sprzedaż nieruchomości wprowadzonych do oferty przed 1 lipca 2022. Jak? Zapewne obniży ceny takich lokali.
Z danych Otodom Analytics wynika, że w puli 45.400 mieszkań będących w ofercie 7500 to mieszkania deweloperskie w metropoliach wprowadzone do sprzedaży przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego.
– Jednak nie wszystkie te „zaległe” mieszkania zostaną objęte promocją. Obniżka cen dotyczyć będzie nieruchomości stanowiących końcowy zasób inwestycji – zastrzega w rozmowie z Parkiet TV Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics.
W tym starym zasobie 7500 mieszkań 1/4 ma status końcówki projektu i one prawdopodobnie będą zbywane taniej. Z jednej strony to niedużo. Z drugiej strony 1700 lokali to prawie połowa kwietniowej sprzedaży deweloperów na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych.
Tańsze mieszkania deweloperskie w metropoliach z mankamentami
Jeśli wszystkie te nieruchomości albo spora ich część znajdzie nabywców w maju i czerwcu, może to wpłynąć na średnią cenę nowych mieszkań w II kwartale. Podobny efekt, tyle że w drugą stronę, wystąpił pod koniec 2022.
Problem w tym, że mieszkania deweloperskie w metropoliach stanowiące końcówkę projektu inwestycyjnego są mniej atrakcyjne od tych dostępnych na wcześniejszych etapach sprzedaży. Chodzi o takie mankamenty jak: gorsze nasłonecznienie, usytuowanie od strony śmietników, przy klimatyzatorach albo transformatorze, nieciekawy widok z okna.
– Takie lokale stanowią mniej niż 15 proc. całości danej inwestycji. W ich przypadku mogą zdarzyć się promocje – mówi Katarzyna Kuniewicz. – W stosunku do oferty ten stary zasób jest niewielki. Ale jeśli porównamy go z miesięczną sprzedażą, staje się znaczącą liczbą. Może to wpłynąć na średnie ceny transakcyjne na największych rynkach mieszkaniowych – zauważa.
W kwietniu deweloperzy sprzedali w metropoliach 3700 mieszkań. W marcu było to niewiele więcej (ok. 3850 szt.). Ekspertka Otodom Analytics prognozuje, że w maju i czerwcu wynik może się obniżyć do 3500 jednostek.
– W efekcie stabilizacja cen nowych mieszkań w największych miastach w II kwartale jest bardzo prawdopodobnym scenariuszem – mówi.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz