Choć wiele czynników sugerowałoby zmianę trendu na rynku nieruchomości, ceny mieszkań w miastach wojewódzkich nie chcą spadać. Nadal rosną w tempie dwucyfrowym porównywalnym z inflacją. Jednak może to być tylko złudzenie statystyczne.
Popyt na kredyty hipoteczne zmalał o ponad 70 proc. Sprzedaż deweloperów zmniejszyła się o ok. połowę. Wydłużył się średni czas wyświetlania ogłoszeń dotyczących zbycia nieruchomości. W pierwszych dziewięciu miesiącach firmy budowlane rozpoczęły o 1/4 mniej inwestycji niż rok wcześniej. Przy czym w samym trzecim kwartale spadek był jeszcze większy i przekroczył 37 proc. Mimo to ceny mieszkań galopują.
Ceny mieszkań nadal galopują
Wedle danych NBP latem lokale deweloperskie zdrożały o 19 proc. Za nieruchomości używane trzeba było zapłacić więcej o ponad 13 proc. Inflacja w tym okresie wyniosła 16,3 proc.
Doszło też do anomalii. Jedna to taka, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Szczecinie (10.951 zł za mkw.) przewyższyły stawki płacone we Wrocławiu (10.520 zł za mkw.).
Choć wielu obserwatorów czeka na zmianę trendu, ceny mieszkań nie chcą spadać. Lokale nadal drożeją w szybkim tempie. Dlaczego tak się dzieje?
Mniejszy obrót nieruchomościami
Pierwszym wytłumaczeniem może być płytkość rynku. Zawiera się zdecydowanie mniej transakcji niż przed rokiem. Dotyczy to zwłaszcza segmentu deweloperskiego, gdzie spadki sięgają 80 proc.
Przy mniejszej liczbie umów średnią cenę transakcyjną zawyżają małe mieszkania w segmencie popularnym (najdroższe w przeliczeniu na 1 mkw.) oraz nieruchomości premium.
Kompaktowe lokale oraz kawalerki wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów skuszonych wzrostem rentowności najmu. Wielu z nich kupuje mieszkania pod inwestycje za gotówkę.
Zwichrowana struktura rynku
Popyt na najdroższe nieruchomości zmalał najmniej. W przedziale powyżej 1 mln zł zawarto o 7 proc. mniej transakcji. W przedziale 0,6-1 mln zł spadek wyniósł 13 proc. Zamożne osoby wciąż mają duże zasoby gotówki i brak lepszego pomysłu na jej ulokowanie.
– Jeśli nastąpi odblokowanie akcji kredytowej i nastąpi powrót klientów do segmentu popularnego, który przez spadek zdolności kredytowej konsumentów stracił na znaczeniu, statystyczne ceny mieszkań zaczną spadać – przewiduje Tomasz Narkun, doradca z branży nieruchomości. – Stanie się tak, ponieważ wzrośnie udział w puli danych mieszkań relatywnie tańszych – dodaje.
Inflacja w budownictwie a ceny mieszkań
Ceny mieszkań galopują również przez inflację. Na rynku pierwotnym wynika ona z dużo większych (o 1/5) kosztów wytworzenia, które napędzają drożejące grunty, energia i materiały budowlane oraz rosnące wynagrodzenia. Te ostatnie, choć realnie maleją, to nominalnie idą w górę i to w historycznie wysokim tempie.
Dla kupujących dobrą wiadomością jest fakt, że dynamika cen materiałów budowlanych swój szczyt osiągnęła w II kwartale. Niektóre, jak płyty OSB i drewno, tanieją.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz