Erste oraz ING Bank Śląski to kolejne po PKO BP podmioty, w których można zaciągnąć tańszy kredyt hipoteczny z POLSTR-em. Dla przyjętych założeń różnica w miesięcznej racie w stosunku do zobowiązania powiązanego z WIBOR-em przekracza 140 zł, a łączny koszt odsetkowy maleje o niespełna 43 tys. zł. Tłumaczymy, kto może starać się o finansowanie oparte o nowy wskaźnik.
Po PKO BP kolejne dwa banki wprowadziły do oferty tańszy kredyt hipoteczny z POLSTR-em. Na taki krok zdecydowały się Erste (będzie dostępny od 26 września) oraz ING Bank Śląski (od 28 września).
Z tym że o finansowanie ze zmienną stopą powiązaną ze wskaźnikiem POLSTR mogą ubiegać się tylko nowi kredytobiorcy. Ci obecni muszą poczekać na odpowiednie rozporządzenie ministra finansów. Jednak w ich przypadku zmiana raczej nie przyniesie oszczędności na odsetkach, co wyjaśniamy niżej.
Czym jest i jak powstaje POLSTR 1M stopa składana
Od 26/28 września 2026 do wyznaczania oprocentowania pożyczek i kredytów hipotecznych ze zmienną stopą Erste oraz ING Bank Śląski przyjmują, tak jak PKO BP, wskaźnik POLSTR 1M stopa składana. Powstaje on poprzez skumulowanie codziennych wartości POLSTR overnight (O/N) z ostatnich 30 dni.
Parametr ten nie jest średnią arytmetyczną, tylko geometryczną. To sprawia, że POLSTR stopa składana z jakiegoś okresu przeważnie znajduje się niżej niż prosta średnia dziennych POLSTR overnight.
Wraz z wprowadzeniem przez PKO BP, Erste oraz ING Bank Śląski kredytu hipotecznego powiązanego z POLSTR-em z ich oferty zniknęły kredyty mieszkaniowe oparte o WIBOR. Zgodnie z harmonogram Narodowej Grupy Roboczej, która pilotuje reformę wskaźników referencyjnych, pozostałe banki mają czas na wdrożenie tego rozwiązania do końca br. Od początku 2027 wszystkie instytucje powinny udzielać zmiennoprocentowych kredytów hipotecznych powiązanych z POLSTR-em.
Zmiana obejmuje również nowo zaciągnięte kredyty mieszkaniowe z okresowo stałą stopą. Innymi słowy: jeśli po upływie pięciu lat klient zdecyduje się przejść na oprocentowanie zmienne, będzie ono wyznaczane na podstawie POLSTR-u.
Czym się różni POLSTR od WIBOR-u
Dlaczego kredyt hipoteczny z POLSTR-em jest tańszy od tego, którego oprocentowanie zależy od WIBOR-u? Dzieje się tak, gdyż w warunkach stabilnych stóp procentowych, czyli np. obecnie, pierwszy parametr notowany jest niżej od drugiego. A to wynika z ich odmiennej konstrukcji.
POLSTR nie ma w sobie zaszytej premii terminowej, ponieważ powstaje na bazie już zawartych transakcji na depozytach jednodniowych dokonanych przed duże instytucje finansowe. Natomiast WIBOR bardziej wycenia przyszłość i zarazem ryzyko zmiany kosztu pieniądza w określonej perspektywie.
Dotąd tylko raz zdarzyło się, że WIBOR przewyższał POLSTR. Działo się tak jesienią 2023, gdy wskutek dwóch decyzji RPP główna stopa NBP w miesiąc spadła o 100 pb z 6,75 do 5,75 proc. Właśnie gwałtowne zmiany kosztu pieniądza premiują WIBOR, który wycenia takie ruchy z wyprzedzeniem.
O ile tańszy kredyt hipoteczny z POLSTR-em
Wg danych GPW Benchmark, która odpowiada za obliczanie wskaźników stopy procentowej, 23 września 2026 miały one wartość:
- WIBOR 1M (stosowany dotąd w umowach ze zmiennym oprocentowaniem przez ING Bank Śląski) – 3,76 proc.,
- WIBOR 3M (wykorzystywany przez Erste) – 3,86 proc.
- WIBOR 6M (używany przez PKO BP) – 3,88 proc.,
- POLSTR 1M stopa składana – 3,54753 proc.
W zależności od banku różnica w oprocentowaniu kredytu hipotecznego opartego o POLSTR i WIBOR wynosi więc 21-33 pb. Aczkolwiek w praktyce, z uwagi na korektę marż (w górę albo w dół), może być mniejsza bądź większa.
Przykładowo PKO BP po zamianie współczynników podniósł marże o 5-9 pb w zależności od profilu klienta. Zatem rzeczywista korzyść kredytobiorcy to 24-28 pb.
Pozostałe banki jeszcze nie zdradziły swoich zamiarów co do marży. Wg naszych nieoficjalnych ustaleń ING Bank podniesie ją o 19-22 pb, a Erste doda 25 pb do obecnych 2,65. W efekcie kredyt hipoteczny z POLSTR-em będzie tam tańszy o co najmniej 32 pb w porównaniu z finansowaniem, którego cena ustalana jest na podstawie WIBOR-u 3M.
Dla umowy na 700 tys. zł na 25 lat oznacza to ratę niższą o 142 zł miesięcznie (4731 vs 4589 zł). W całym okresie kredytowania przekłada się to na koszt odsetkowy mniejszy o niecałe 43 tys. zł (przy założeniu niezmienności raty, co przy tak długiej perspektywie jest nierealne).
Kto może zaciągnąć tańszy kredyt hipoteczny z POLSTR-em
Tańszy kredyt hipoteczny z POLSTR-em jest dostępny dla tych, którzy dopiero złożą wniosek i zawrą umowę. Z oferty nie skorzystają już spłacający zobowiązanie w którejś z pionierskiej trójki. Muszą albo zawrzeć nową umowę (wziąć drugi kredyt na inną nieruchomość), albo poczekać na rozporządzenie ministra finansów.
Z tym że nawet gdy już ono się pojawi, konwersja odbędzie się z zastosowaniem spreadu korygującego. Ma on zapobiec sytuacji, że któraś ze stron umowy na zmianie wskaźnika zyska bądź straci.
Jednak obecni kredytobiorcy PKO BP, Erste czy ING Banku Śląskiego nie są bez wyjścia. Mogą refinansować kredyt hipoteczny, czyli przenieść go do jednego z podmiotów udzielających finansowania opartego o POLSTR. Przy czym nie każdemu musi się to opłacać. Trzeba też pamiętać o ograniczeniach w refinansowaniu.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz