W ciągu pierwszych sześciu miesięcy skumulowana nadpłata kredytu hipotecznego w złotówkach przewyższyła tę z całego ubiegłego roku. Co miesiąc klienci nadprogramowo oddają bankom trzykrotnie większe kwoty niż jeszcze w poprzednie wakacje. Wszystko przez wzrost stóp procentowych i WIBOR-u.
Z danych NBP, które przeanalizowało HRE Investments, wynika, że w tym roku klienci mający kredyt mieszkaniowy w złotówkach (takich umów jest 2,15 mln szt.) nadpłacili lub spłacili przed czasem zobowiązania warte prawie 25 mld zł. To największa kwota w historii. Po doliczeniu do niej wcześniej rozliczonych zobowiązań w walutach obcych, które na podstawie danych BIK można oszacować na 5 mld zł, astronomiczna suma przekracza 30 mld zł.
Poprzedni rekord został ustanowiony w ub. r. i wynosił 23 mld zł. Tylko że do jego wypracowania potrzeba było pełnych 12 miesięcy. Nowy osiągnięto w dwa razy krótszym czasie.
3x większa skala nadpłacania kredytów hipotecznych
Nadpłata kredytu hipotecznego lub przedterminowe uregulowanie całkowitego zadłużenia zaczęło zyskiwać na popularności jesienią ub. r. wraz z podwyżkami stóp procentowych. Wcześniej skala tych zjawisk oscylowała wokół 2 mld zł miesięcznie. Obecnie jest to ponad 6 mld zł. W latach 2015-2020 klienci rozliczali przed terminem 5-11 mld zł rocznie.
W efekcie wyższych stóp procentowych NBP zaczął rosnąć WIBOR, który wywindował oprocentowanie hipotek z 2,5 do 9-10 proc. To sprawiło, że przeciętna rata kredytu mieszkaniowego zwiększyła się nawet dwukrotnie w porównaniu ze stanem z września 2021 r., gdy koszt pieniądza był jeszcze najniższy w historii.
Najbardziej odczuły to osoby, które zawarły z bankiem umowę o sfinansowanie zakupu nieruchomości w ostatnich dwóch latach. W ich przypadku odsetki, których wysokość wprost zależy od WIBOR-u, stanowią bowiem nawet 90 proc. comiesięcznego zobowiązania.
Korzyści z nadpłacenia kredytu mieszkaniowego
Wcześniejsza spłata długu to oczywista zaleta. Zyskujemy na wielu płaszczyznach – nie tylko finansowej. Jednak także nadpłata kredytu hipotecznego przynosi wymierne oszczędności.
Przy umowie na 300 tys. zł na 30 lat i oprocentowaniu 9 proc. (WIBOR + marża 2 pp.) wpłacenie już 10 tys. zł poza harmonogramem przekłada się na 81 zł niższą ratę. To korzyść, którą odczuwa się od razu, przy założeniu niezmiennego oprocentowania. W skali roku przekłada się to na dodatkowy 1 tys. zł w kieszeni.
Zamiast mniejszej comiesięcznej transzy można wybrać skrócenie okresu kredytowania. Wówczas oszczędności są jeszcze większe, ponieważ krócej obraca się kapitałem kredytodawcy. To sprawia, że krócej trzeba regulować odsetki. W naszym przykładzie całkowity koszt kredytu mieszkaniowego maleje o ponad 104 tys. zł. Oczywiście jest to kwota wyliczona przy założeniu, że WIBOR i stopy procentowe nie zmienią się (nie wzrosną ani nie spadną) już do końca umowy.
Ważne! Nie przeznaczajmy na nadpłacenie kredytu mieszkaniowego wszystkich oszczędności. Pozostawmy sobie poduszkę bezpieczeństwa lub nie likwidujmy jej całkowicie, jeśli to z niej będą pochodzić środki na ponadnormatywne zmniejszenie zobowiązania.
Pamiętajmy też, że wcześniejsza spłata lub nadpłata może się wiązać z prowizją. W pierwszym przypadku, który dotyczy sytuacji, gdy rozliczamy się z bankiem w ciągu pierwszych trzech lat od zawarcia umowy, nie może ona przekroczyć 3 proc. Reguluje to ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 23 marca 2017 r. W drugim – wiele zależy od zapisów kontraktu i obowiązującego w danej instytucji cennika.
Nadpłata kredytu hipotecznego vs oszczędności
Co do zasady nadpłata kredytu hipotecznego opłaca się, jeśli w inny sposób nie jesteśmy w stanie uzyskać stopy zwrotu przewyższającej oprocentowanie długu. Przy czym mało jest nieskomplikowanych, bezpiecznych i do tego płynnych inwestycji, co do których można mieć pewność, że dziś wygenerują one odsetki większe niż 9-10 proc.
Najlepsze lokaty terminowe dają zarobić 7-7,5 proc. Podobnie najwyżej oprocentowane konta oszczędnościowe. Stawki na depozytach bankowych raczej znacząco już nie wzrosną [przeczytaj, dlaczego tak może się stać].
Na indeksowanych inflacją obligacjach oszczędnościowych można zarobić ok. 13 proc. Ale tak atrakcyjny kupon będzie dostępny dopiero od 2023 r. pod warunkiem zakupu papierów dłużnych z terminem minimum 4-letnim. W przypadku krótszych okresów oprocentowanie wynosi mniej niż 7 proc.
Niektóre obligacje korporacyjne także przynoszą dwucyfrowe odsetki. Jednak ich zakup wymaga założenia rachunku maklerskiego i wiedzy umożliwiającej trafne wyselekcjonowanie spółek.
(Nie)opłacalna nadpłata kredytu hipotecznego
Istnieje jeszcze jedno podejście do tematu. Wedle niego nadpłata kredytu hipotecznego się nie opłaca. Dzieje się tak, gdy oprocentowanie długu jest mniejsze od dynamiki wzrostu cen w gospodarce.
– W tym ujęciu chodzi o to, że inflacja jest na tyle wysoka, że pożera siłę nabywczą kapitału pożyczonego w ramach kredytu mieszkaniowego w szybszym tempie, niż banki naliczają odsetki. Z taką sytuacją mamy do czynienia od pewnego czasu – tłumaczy Bartosz Turek, analityk HRE Investments. – Z tym że takie podejście może mieć sens, jeśli jesteśmy w stanie uchronić oszczędności przed inflacją, albo mamy ten komfort, że nasze dochody w przyszłości będą wyraźnie rosły – zastrzega.
Przeczytaj również
Można już zaciągnąć kredyt hipoteczny całkowicie online. Na razie udziela go PKO BP.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz