W ciągu minionej dekady przeciętne mieszkanie deweloperskie skurczyło się prawie 14 proc. Na zmniejszenie średniej powierzchni użytkowej wpłynęło kilka czynników. Mimo to sytuacja mieszkaniowa w Polsce systematycznie się poprawia, choć statystycznie wciąż jest gorsza niż w Europie.
Z danych GUS-u, które przeanalizowała firma doradcza HRE Investments, wynika, że powierzchnia nowo budowanych lokali jest coraz mniejsza. Od 2009 do 2020 r. przeciętne mieszkanie deweloperskie skurczyło się z 65 do 56 mkw.
(Nie)duże mieszkanie deweloperskie
Przy czym największy spadek nastąpił do 2015 r. Od tamtej pory przeciętna powierzchnia mieszkania z rynku pierwotnego się ustabilizowała.
Jest to średnia dla całego kraju, która uwzględnia wszystkie nieruchomości mieszkalne (mieszkania i domy) oddawane do użytkowania przez inwestorów. Oznacza to, że na poziomie miast wojewódzkich sytuacja jest zróżnicowana, choć z wyjątkiem kilku ośrodków wygląda podobnie.
W ostatnim roku in plus wyróżniły się Opole (73 mkw.), Szczecin (62,5 mkw.) i Zielona Góra (61 mkw.). W tych stolicach regionalnych mieszkanie deweloperskie zbudowane w ub.r. miało średnio ponad 60 mkw.
Na przeciwległym biegunie znalazł się Gorzów, gdzie przeciętna powierzchnia lokalu wykonanego w 2020 r. przez wyspecjalizowaną firmę wyniosła 49 mkw. Sporo poniżej średniej uplasowała się też Bydgoszcz (ok. 52 mkw.).
Dlaczego mieszkania deweloperskie są coraz mniejsze?
Deweloperzy budują coraz mniejsze mieszkania z kilku powodów. Najważniejsze to:
- Wzrost cen nieruchomości
Jak wynika z danych NBP, w ciągu 12 lat metr kwadratowy mieszkania deweloperskiego w mieście wojewódzkim zdrożał o ponad 40 proc. Przy czym tak naprawdę zaczął się dopiero w 2017 r., gdy powierzchnia oddawanych lokali już się ustabilizowała.
– Budując mniejsze lokale, deweloperzy zapewniają sobie większy popyt. Po prostu grono rodaków, których stać na wydanie np. 300-500 tys. zł, jest znacznie większe niż grupa tych, którzy na nieruchomość byliby w stanie wyłożyć ponad milion – wyjaśnia Bartosz Turek z HRE Investments. - Inwestowanie w mieszkania na wynajem
– Łupem inwestorów padają najczęściej lokale z jednym lub dwoma pokojami, ale też możliwie małą powierzchnią. Na wynajmie takich nieruchomości można najwięcej zarobić. Powód jest prosty: kupując mieszkanie, płaci się za metry kwadratowe, a najemcy patrzą przede wszystkim na liczbę pokoi – tłumaczy Oskar Sękowski z HRE Investments. - Optymalizacja projektów mieszkaniowych
Przy kurczącym się zasobie gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, drożejących kosztach wykonawstwa oraz ograniczonych możliwościach finansowych nabywców deweloperzy walczą o zachowanie rentowności przedsięwzięcia. W każdym budynku planują więc odrobinę mniejsze jednostki mieszkalne.
(Nie)dobra sytuacja mieszkaniowa w Polsce
Choć statystycznie mieszkanie deweloperskie jest coraz mniejsze, w sakli makro sytuacja mieszkaniowa w Polsce systematycznie się poprawia. Świadczy o tym kilka wskaźników. Chodzi m.in. o:
- liczbę lokali na 1000 mieszkańców (393),
- liczbę osób przypadających na jedno mieszkanie (2,55),
- przeciętną powierzchnię użytkową przypadającą na osobę (29,3 mkw.).
Jak pokazuje cykliczny raport NBP, wszystkie te parametry od 2009 r. poprawiły się. Po części jest to konsekwencją coraz prężniej prowadzonych inwestycji, czyli budowania nowych budynków wielorodzinnych i domów. Jednak paradoksalnie sprzyja temu również kryzys demograficzny, czyli ubytek liczby ludności (ujemny przyrost + emigracja zarobkowa).
Jednak obiektywnie rzecz biorąc, sytuacja mieszkaniowa nad Wisłą wciąż nie jest dobra. Pod wieloma względami (choćby wyżej wymienionymi) odbiegami od średniej europejskiej.
Potwierdza to m.in. wskaźnik przeludnienia. Ten w naszym kraju utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Jak podaje Eurostat, wynosi on 37,6 proc. Zatem w co trzecim mieszkaniu w Polsce żyje zbyt wielu lokatorów. Dla porównania średnia dla Europy jest ponad dwukrotnie mniejsza (15,6 proc.).
Od przeciętnej odstajemy także w liczbie pokoi na osobę (1,1 vs 1,7) i średniej powierzchni użytkowej na osobę (29 vs 45 mkw.).
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz