Inwestowanie w nieruchomości może uchronić majątek przed inflacją. Takie rozwiązanie sprawdzało się w ostatnich 50 latach w wielu krajach na świecie. Jednak należy liczyć się z okresowymi, trwającymi nawet dekadę, spadkami cen.
Inflacja w Polsce notuje rekordowe odczyty w tym stuleciu. W powszechnej opinii inwestowanie w nieruchomości pozwala na ochronę majątku przed jej erozyjnym wpływem. Jednak zdaniem niektórych ta teza jest tylko zaklęciem wypowiadanym przez osoby pośredników i osoby lokujące kapitał w mieszkania na wynajem.
Jak jest naprawdę? W odpowiedzi na to pytanie pomoże analiza kilku wykresów.
Zyskowne inwestowanie w nieruchomości
Pokazują one, jak na przestrzeni lat zmieniały się ceny mieszkań w Polsce oraz na świecie. Dane uwzględniają inflację, więc pokazują wartości realne.
Wynika z nich, że generalnie inwestowanie w nieruchomości jest dobrą metodą na obronę majątku przed utratą wartości i jego powiększenie. Przy czym należy do tego podchodzić długoterminowo, czyli co najmniej w perspektywie 10 lat.
Taka taktyka sprawdza się na wielu rynkach. Najlepsze efekty przyniosła w Norwegii i Wielkiej Brytanii. Tam, jak pokazują dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych, od 1975 do 2021 r. mieszkania i domy zdrożały średnio trzykrotnie. Średniorocznie było to więc przeszło 3 proc. ponad inflację.
W Holandii, Hiszpanii czy Francji ceny nieruchomości w tym czasie pokonywały co roku wskaźnik CPI o 2 proc. Dla edf3f6 stopa zwrotu z tego okresu wyniosła edf3f6
Przy czym należy mieć świadomość, że przytoczone dane nie uwzględniają kosztów zakupu ani utrzymania mieszkania czy działki. Choć z drugiej strony nie obejmują również ewentualnych zysków z najmu. Te w naszym kraju szacuje się (NBP, PKO BP) przeciętnie na 3,5-5 proc., a na rynkach dojrzalszych – na 1-2 proc.
Ceny mieszkań spadają częściej niż akcji
Aczkolwiek, jak zauważa Ignacy Morawski z ośrodka SpotData, reguła kup i trzymaj przez przynajmniej dekadę nie zawsze się sprawdza. Przeanalizował on dane OECD o cenach nieruchomości i inflacji z 50 lat dla 19 krajów skupionych w tej organizacji.
Wynika z nich, że ta klasa aktywów taniała w 1/3 przypadków. W dodatku mieszkania czy domy traciły na wartości minimalnie częściej niż akcje. Ponadto inwestowanie w nieruchomości rzadziej niż walory giełdowe przynosiło spektakularne (30 proc. i więcej) stopy zwrotu.
– Odporność cen mieszkań na inflację to zjawisko statystycznie bardzo częste. Z tym że nie jest to prawo wyryte w kamieniu. W aż 30 proc. przypadków realne ceny nieruchomości na przestrzeni dekady spadały – mówi Ignacy Morawski. – Stawki nie są dane raz na zawsze. Nie są bezpieczne. Na pewno nie są dużo bezpieczniejsze niż realna wartość innych aktywów, o ile są to aktywa zdywersyfikowane – zaznacza.
Zarabianie na nieruchomościach w krótszym terminie
Z drugiej strony nie zawsze trzeba długo czekać, by zarobić na nieruchomościach. Zdarzają się krótsze okresy, w których tempo wzrostu cen mieszkania na wynajem, domu czy gruntu przewyższa inflację.
Tak dzieje się w Polsce od 2015 r. Z danych OECD wynika, że od tego czasu zdrożały one o 32 proc.
Aczkolwiek musimy pamiętać, że kilka lat wcześniej, mieszkania w Polsce w największych aglomeracjach staniały wg NBP o 1/4. W przypadku pozostałych miast wojewódzkich średni spadek wyniósł ok. 10 proc. W rzeczywistości, czyli po uwzględnieniu skumulowanego wskaźnika CPI z tych lat (ok. 19 proc.), było to zdecydowanie więcej.
Maciej Kusznierewicz
Dodaj komentarz